Début août, le PDG de CrowdStreet, Tore Steen, a démissionné au milieu d’un incendie après la disparition de plus de 50 millions de dollars, comme l’a rapporté Bisnow. Les fonds avaient été levés pour des transactions à Atlanta et à Miami par la société immobilière new-yorkaise Nightingale Properties, et ils n’ont jamais été conclus. Les entités d’Atlanta et de Miami ont toutes deux déposé le bilan du chapitre 11, par Bisnow.
Les événements récents soulèvent des questions quant à savoir si les sponsors devraient envisager de collecter des fonds via des plateformes de crowdsourcing telles que CrowdStreet. Lors de l’évaluation des options, il est important de noter qu’il existe différentes structures, et certaines s’adressent aux investisseurs accrédités tandis que d’autres acceptent les investisseurs non accrédités. La manière dont les fonds sont collectés sur les plateformes peut également varier. Si certains sites de crowdfunding permettent aux sponsors d’avoir un contact direct avec les investisseurs, d’autres gardent la relation anonyme.
En regardant la situation dans son ensemble, le financement participatif a augmenté ces dernières années. Les principales plateformes ont levé des sommes importantes. CrowdStreet, par exemple, a financé plus de 750 transactions avec plus de 4 milliards de dollars investis.
Compte tenu des événements récents, cependant, il est important de noter qu’il y aura clairement des défis à relever à mesure que les investisseurs s’inquiètent de la légitimité de ces outils. Les sponsors voudront peut-être s’assurer que le financement de leur offre ne dépend pas entièrement d’une augmentation de financement participatif. Il est également plus crucial que jamais de faire preuve de diligence raisonnable avant de faire un investissement.
Un point de départ pourrait être de vérifier si la plateforme est ouverte aux investisseurs accrédités ou aux investisseurs non accrédités. Dans cet article, nous examinerons la différence entre ces catégories et examinerons comment le financement participatif a ouvert des voies aux investisseurs non accrédités. Dans l’article suivant, nous couvrirons les options de crowdsourcing pour les investisseurs accrédités.
Investisseurs accrédités et non accrédités
Historiquement, les investissements immobiliers ont souvent été limités aux investisseurs qualifiés. Pour être qualifié d’investisseur qualifié, certains critères doivent être remplis. Cela consiste à avoir une valeur nette de plus de 1 million de dollars excluant la résidence principale, ou un revenu de plus de 200 000 $ individuellement ou 300 000 $ en couple au cours de chacune des deux dernières années avec l’espoir de continuer avec le même salaire dans l’année en cours , selon la SEC.
Ces dernières années, le financement participatif a changé ce concept, certaines plateformes ouvrant les portes à de plus grands bassins d’investisseurs non accrédités. Ces personnes auront une valeur nette inférieure à 1 million de dollars excluant leur maison et gagneront un revenu inférieur à 200 000 $ en tant qu’individu ou 300 000 $ en couple au cours des deux années précédentes.
La SEC a certaines directives d’investissement pour les investisseurs non accrédités. Si leur revenu annuel ou leur valeur nette est inférieur à 107 000 $, la limite d’investissement est de 2 200 $ ou de 5 % de leur revenu annuel ou de leur valeur nette, selon le montant le plus élevé. Si le revenu annuel et la valeur nette sont de 107 000 $ ou plus, la limite est le plus élevé de 10 % de leur revenu annuel ou de leur valeur nette, jusqu’à concurrence de 107 000 $.
Financement participatif pour les investisseurs non accrédités
Certaines des plateformes bien connues pour les investisseurs non accrédités incluent RealtyMogul, Yieldstreet et DiversyFund, et Fundrise, comme mentionné dans Nerd Wallet. Les autres options sont GROUNDFLOOR, Roofstock et Small Change. Ces sites changent constamment, vous voudrez donc vérifier les dernières mises à jour et avis avant d’aller de l’avant avec un investissement.
Lorsque j’ai interviewé Jamison Manwaring sur mon podcast, « The Insider’s Edge to Real Estate Investing », il a partagé sa passion pour donner des opportunités à un public plus large. Jamison est le co-fondateur et PDG de Neighborhood Ventures, une plate-forme de financement participatif ouverte aux investisseurs non accrédités avec des montants de départ aussi bas que 1 000 $ pour les multifamiliaux.
En plus de naviguer dans la vaste réglementation du financement participatif, Jamison a souligné l’importance d’éduquer les investisseurs et de développer la confiance. « Peu importe que le chèque soit de 1 000 $ ou de 1 million de dollars, les gens le voient de la même manière », a-t-il déclaré. Lorsqu’ils se sont lancés dans le financement participatif, lui et son partenaire ont convenu d’essayer de collecter 500 000 $ dont ils avaient besoin pour un accord via en ligne, plutôt que de faire appel à des amis. Tout au long du processus, ils ont appris que les investisseurs recherchaient des rendements constants et ont structuré le plan en conséquence. « En quatre semaines, nous avons financé l’ensemble du projet », a-t-il expliqué.
Les subtilités d’une application de financement participatif
Janine Yorio, PDG d’Everyrealm qui a été responsable de l’immobilier chez Republic, a rejoint mon podcast pour discuter de son expérience et de ses antécédents dans le domaine du financement participatif. Republic permet aux investisseurs non accrédités de participer avec des capital-risqueurs pour aussi peu que 50 $. Avant son séjour là-bas, Janine a passé des années à créer et à gérer une application fintech appelée Compound qui a été acquise par Republic en 2020.
Lors de l’émission, Janine a discuté de l’investissement initial important nécessaire pour créer l’application et obtenir son approbation. Pendant ce temps, elle et son partenaire ont déployé des efforts de marketing pour informer les investisseurs de leurs options. Une fois l’application en place, les individus ont sauté sur l’occasion de contribuer aussi peu que 100 $. Plus de 4 000 personnes ont participé au premier investissement et 450 000 $ ont été amassés grâce à l’application. « Nous n’avons jamais parlé aux gens au téléphone », a partagé Janine sur mon podcast. « Tout était via l’application et entièrement automatisé. »
L’application de financement participatif de Janine a été utilisée pour des projets dans des endroits comme Miami, Nashville et Austin, avec un œil sur les endroits en plein essor. «Nous voulions faire en sorte que vous puissiez investir passivement dans un noyau urbain du centre-ville», a-t-elle expliqué. « L’immobilier est la plus grande classe d’actifs au monde… plus nous pouvons augmenter la propriété et améliorer ce à quoi cela ressemble, plus les gens peuvent investir et jouer aux côtés des grands acteurs. »
En fin de compte, ceux qui souhaitent utiliser le financement participatif pour lever des fonds pourraient trouver des opportunités, bien que la demande des investisseurs puisse chuter compte tenu des récentes retombées. En outre, il existe de nombreuses complexités juridiques à suivre et vous aurez besoin d’un avocat pour vous aider à les résoudre. Les nouveaux investisseurs peuvent être bien placés pour commencer avec un partenaire qui a accès à d’autres sources de financement tout en construisant un historique.
