La réponse à la crise du logement est plus de logements

Par Samuel Benchemoul

La réponse à la crise du logement est plus de logements

Après une longue période d’augmentations, en mai 2023, les prix des loyers ont chuté pour la première fois depuis Covid, selon le rapport Rent de juin 2023 de Rent.com. Cependant, le marché immobilier américain manque encore de 6,5 millions de logements, comme le rapporte CNN. Les données de Freddie Mac montrent qu’il n’y a pas assez de maisons construites pour suivre le nombre de nouveaux ménages qui se forment.

Si les loyers ont augmenté jusqu’à récemment et qu’il y a une pénurie dramatique de logements, la question est : pourquoi les promoteurs ne construisent-ils pas plus de logements ? La réponse comporte plusieurs facettes et doit tenir compte à la fois des facteurs d’abordabilité et de développement.

Parmi les Américains, 61 % déclarent ne pas pouvoir s’offrir une maison, comme le rapporte A Dime Saved. De plus, un sur cinq pense qu’il ne pourra jamais s’assurer une maison. Dans le même temps, les promoteurs poursuivent souvent des projets de logement lorsqu’ils peuvent voir des opportunités claires. Dans les endroits où les conditions sont favorables à la construction et où il existe une demande de logements, les entrepreneurs peuvent être plus susceptibles de créer et de vendre des propriétés. En termes simples, la construction de plus de logements pourrait résoudre les pénuries et même faire baisser les loyers.

Les points suivants peuvent aider à comprendre pourquoi plus de logements ne sont pas construits, ainsi que des moyens de créer plus d’opportunités pour les Américains de trouver des maisons à des prix abordables.

Après des années de projets de développement, il peut être difficile pour les entrepreneurs de trouver un endroit pour construire dans certaines régions. Certaines municipalités pourraient ne pas disposer d’un grand nombre de terrains disponibles pour le développement. Dans d’autres communautés, il peut y avoir un cas de NIMBY (« Pas dans mon jardin »), qui reflète un sentiment parmi les résidents qui s’opposent aux nouvelles structures. Les villes peuvent également avoir des plafonds de densité. Un plafond de ratio de surface au sol (FAR) existe à New York qui permet aux bâtiments résidentiels d’avoir jusqu’à 12 fois la taille de leur terrain.

Les développeurs posent généralement des questions concernant les réglementations avant d’aller de l’avant avec un projet. Bien que le zonage puisse être nécessaire à certains endroits, s’il est moins contraignant, il pourrait être une incitation à de nouveaux projets. Par exemple, les investisseurs pourraient trouver des endroits comme Houston, au Texas, pour avoir moins de restrictions sur la hauteur et la densité.

Historiquement, le développement a toujours été considéré comme l’un des types de financement les plus spéculatifs. Aujourd’hui, avec les récentes faillites bancaires et la pression accrue qui en résulte sur les prêteurs, l’octroi de prêts pour la construction pourrait comporter encore plus de risques. Les prêteurs peuvent préférer accorder des options de financement aux immeubles d’appartements existants, en particulier ceux qui génèrent déjà des liquidités.

Des taux d’intérêt plus élevés peuvent également jouer un rôle. Les promoteurs intéressés par des projets tels que la construction de logements locatifs et la vente du produit fini calculeront le prix de vente qu’ils pourront obtenir sur le marché. Avec la hausse des taux d’intérêt et des taux de capitalisation, ainsi que les investisseurs à la recherche de rendements plus élevés, la valeur du projet achevé est poussée à la baisse. Jusqu’à ce qu’il y ait une réduction des prix des terrains, il pourrait être difficile de justifier la construction, surtout si les promoteurs estiment qu’il n’y a pas assez de marge pour terminer le projet et le revendre.

Les développeurs peuvent se détourner des projets s’il n’y a pas d’avantages fiscaux favorables offerts. À New York, par exemple, il y avait un abattement fiscal 421-a qui expirait en 2022. Ce programme accordait aux promoteurs un abattement fiscal de 35 ans en échange de la fourniture de 25 % à 30 % des logements à des loyers abordables. Après l’expiration du programme, les développeurs étaient moins susceptibles de prendre le risque et de construire des projets en sachant qu’une fois terminés, ils seraient entièrement imposés.

En juin 2023, un projet de loi du Sénat de Floride a été signé par le gouverneur Ron DeSantis, qui offre de nombreuses opportunités aux développeurs de l’État. Le projet de loi investit 711 millions de dollars dans des projets et des programmes de logement dans toute la Floride. Il offre aux promoteurs et propriétaires multifamiliaux un accès à des exonérations de taxes foncières et à des crédits d’impôt.

Des incitations comme celle-ci ont tendance à stimuler la construction. Si les promoteurs sont en mesure d’inclure des allégements fiscaux dans leur plan d’affaires, cela peut les inciter à créer des options de logement pour les résidents d’une communauté. Ainsi, les gouvernements locaux qui offrent des abattements fiscaux et des incitations pourraient attirer un nouveau flux de projets de construction.

Dans certains États comme New York, la Californie, l’Oregon et le Minnesota, des limites sont en place concernant le montant du loyer pouvant être augmenté sur une propriété. Si les tarifs sont plafonnés, il peut y avoir une pression à la baisse sur le prix du produit fini. Lorsque les promoteurs croient qu’ils ne seront pas en mesure de créer des unités qui s’adapteront aux augmentations des taux du marché, cela peut refroidir leur appétit de construire.

Cependant, lorsque la réglementation des loyers est supprimée, cela peut contribuer à uniformiser les règles du jeu et à réduire les loyers à tous les niveaux. À Boston, après la levée du contrôle des loyers, le plus grand boom du logement et du développement de l’histoire de la ville s’est produit. Plutôt que d’augmenter les loyers comme on le craignait, la nouvelle construction a en fait entraîné une baisse des prix des logements.

À New York, la Regional Plan Association s’emploie à promouvoir la construction de nouvelles maisons à proximité des stations de transport en commun, dans le but de rendre le logement abordable et stable. Le concept comprend la prise de stationnements sous-utilisés et la construction de propriétés adjacentes aux principales infrastructures et transports.

Dans les zones où davantage de personnes utilisent des services de covoiturage, marchent, font du vélo ou travaillent à distance, il peut y avoir moins besoin de grandes places de stationnement. Ces emplacements pourraient être convertis en logements pour les résidents désireux d’être à proximité des accès aux commodités et aux transports en commun. Les développeurs pourraient profiter des projets de construction pour offrir des options plus saines et durables aux communautés.

Sans aucun doute, dans certains endroits, une crise du logement est en cours. À New York, par exemple, le maire Eric Adams a déclaré qu’il y avait un besoin de 500 000 nouvelles unités. De plus, le Real Estate Board de New York prévoit 530 000 unités d’ici 2030.

Bien qu’il y ait certainement une demande pour des options abordables, il existe également un intérêt pour les logements au prix du marché. En tant que tel, la réponse à la crise du logement pourrait être plus de logements à tous les différents niveaux d’abordabilité. Plus vous avez de logements, plus cela peut uniformiser les règles du jeu et réduire les loyers dans tous les domaines.

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