La pénurie aiguë de logements comporte des risques pour la santé des aspirants acheteurs d’une première maison

Par Samuel Benchemoul

La pénurie aiguë de logements comporte des risques pour la santé des aspirants acheteurs d'une première maison

Ce n’est un secret pour personne qu’il y a une pénurie de logements aux États-Unis et qu’il y a beaucoup de reproches à faire pour ses innombrables causes. Celles-ci vont de l’industrie de la construction résidentielle citant des lois et des réglementations telles que la loi californienne sur la qualité de l’environnement (populairement connue sous le nom de CEQA), aux défenseurs de l’immigration soulignant une pénurie de travailleurs étrangers de la construction exacerbant un problème de main-d’œuvre persistant, aux professionnels du logement critiquant le NIMBYisme et les locations de vacances, aux économistes notant l’effet de verrouillage de la hausse des taux hypothécaires empêchant les déménagements, aux constructeurs choisissant de construire des locations unifamiliales plutôt que de vendre des maisons dans une tendance BTR récemment élargie, à 60 Minutes tournant la caméra sur les investisseurs convertissant les propriétés de revente – en particulier au démarrage au niveau de la maison – aux locations avec un titre dramatique : « Les acheteurs potentiels d’une maison pourraient être contraints de louer le rêve américain, plutôt que de l’acheter. »

Rêve différé

Pourquoi l’accession à la propriété est-elle considérée comme le « rêve américain » depuis plus d’un siècle ? Les prêteurs, les constructeurs et les professionnels de l’immobilier l’ont certainement présenté comme une opportunité commerciale pour leurs entreprises, mais sa popularité durable auprès des Américains ordinaires et de leurs élus ne se limite pas au commerce pur.

Dans un rapport de 2016, la National Association of Realtors a écrit : « En plus des avantages financiers tangibles, l’accession à la propriété apporte des avantages sociaux substantiels aux familles, aux communautés et au pays dans son ensemble. Il a spécifiquement cité la participation civique, la réussite scolaire, l’entretien des biens, la réduction de la criminalité et les avantages pour la santé parmi les raisons pour lesquelles les législateurs ont fourni des incitations à acheter et à investir dans des maisons.

J’ai envoyé des questionnaires à trois experts en logement pour obtenir leurs réponses écrites sur la pénurie, ses causes et ses impacts sur différents groupes – en particulier les premiers acheteurs et la santé et le bien-être des ménages. J’ai inclus leurs réponses ci-dessous. Voici quelques plats à emporter :

  1. L’accession à la propriété améliore souvent le bien-être général d’une famille, y compris sa santé physique et mentale.
  2. Les personnes les plus touchées par la pénurie de logements sont les primo-accédants.
  3. Les conversions de construction en location et de revente en location ne sont pas des contributeurs majeurs à la pénurie de logements, mais les décideurs doivent examiner des options pour augmenter le nombre de logements dans leurs régions.

Logement et Santé

« La pandémie a mis en lumière l’importance cruciale du chez-soi », a rappelé le PDG d’Habitat pour l’humanité, Jonathan Reckford. « Le message des responsables de la santé publique était clair : pour la santé de votre famille et celle de votre communauté, la meilleure chose que vous puissiez faire est de rester à la maison. Mais que se passe-t-il si la maison que vous utilisez comme refuge vous rend encore plus malade ? Pour de nombreux ménages à faible revenu, en particulier les populations vulnérables comme les personnes âgées et les personnes immunodéprimées, le manque d’abris sûrs et décents a rendu extraordinairement plus difficile la lutte contre la pandémie de coronavirus.

Habitat a en fait publié un rapport sur les avantages pour la santé de l’accession à la propriété un an avant que le Covid ne frappe les États-Unis. . « Cela procure aux propriétaires un sentiment de stabilité et de fierté, tout en générant des résultats mesurables tels qu’une diminution des visites chez le médecin et une augmentation des taux d’obtention du diplôme d’études secondaires. » , exposition à des substances toxiques, blessures et problèmes de santé mentale. « Les propriétaires ont un avantage significatif sur la santé par rapport aux locataires, en moyenne », ont déclaré ses auteurs. Un bénéficiaire de la maison cité a déclaré que sa location précédente était contaminée par la moisissure.

« Les logements dangereux ou insalubres exposent les résidents à des allergènes et à d’autres dangers comme la surpopulation », conclut le rapport, notant également que nombre de ces zones sans logements de qualité sont des déserts alimentaires avec un espace extérieur sûr limité et la proximité des autoroutes et de la pollution industrielle.

Les populations à faible revenu sont les plus touchées par la pénurie de logements (et ses répercussions connexes sur la santé), qui est la plus aiguë au niveau abordable.

Maisons non-starter

« La baisse spectaculaire de la construction de maisons d’entrée de gamme a été l’un des principaux moteurs de notre pénurie nationale de logements », a déclaré Reckford. « La production annuelle de maisons neuves plus petites et moins chères a chuté de façon spectaculaire depuis la fin des années 1970, et nous avons construit trop peu d’unités depuis le krach immobilier de 2008. »

Le leader d’Habitat le voit le plus dans les États les plus coûteux du pays, notamment la Californie, New York et Hawaï. « Ce qui est difficile maintenant, c’est que des marchés historiquement abordables comme Tampa, Austin et Charlotte ont vu les prix des logements doubler ou tripler en quelques années », a-t-il ajouté. Reckford cite la terre, le coût de la construction et les pénuries de main-d’œuvre comme facteurs dominants. « Le zonage et les barrières réglementaires ont augmenté les coûts et ralentissent et compliquent la construction », a-t-il également noté.

Jessica Lautz, économiste en chef adjointe du groupe de l’industrie immobilière National Association of Realtors, a écrit: «Il existe un certain nombre de facteurs qui ont freiné la construction, tels que les contraintes de main-d’œuvre, la disponibilité des terres, les restrictions de densité au sein des communautés locales et, ces dernières années, les pénuries d’approvisionnement. .”

La part de marché des premiers acheteurs est tombée à son plus bas niveau depuis que le groupe a commencé à collecter des données en 1981, a-t-elle révélé. La hausse des prix des maisons d’une année sur l’autre et le manque de fonds propres les ont tenus à l’écart du marché, a-t-elle ajouté, notant. « La pénurie de logements a un impact aigu sur les primo-accédants plus que les autres. »

Il se peut que davantage de ces acheteurs en herbe entrent également sur le marché. Selon les analystes du secteur immobilier John Burns Research & Consulting, il y a eu une augmentation inattendue des formations familiales cette année, et cela motive souvent la décision d’achat d’une maison et le moment choisi pour un couple. « Alors que le nombre d’adultes en Amérique a augmenté au taux le plus bas depuis des décennies de 2020 à 2022, les formations de ménages ont en fait bondi – contrairement à ce que nous attendions – à 1,5 million par an. » Le vice-président de la recherche de la société, Eric Finnigan tweeté ces conclusions le 20 juin, ajoutant sa propre opinion: «Les constructeurs de maisons s’attendent maintenant à augmenter les mises en chantier de maisons unifamiliales cette année», mettant l’accent sur l’augmentation avec toutes les lettres majuscules et déclarant «Game ON!» Selon ce qu’ils construisent – ​​et pour qui – cela pourrait apporter un certain soulagement à ces futurs propriétaires.

Construire pour louer

Une catégorie particulière ne les aidera pas beaucoup, du moins à court terme. Les locations unifamiliales et de maisons en rangée étaient en grande partie le domaine des propriétaires locaux, individuels ou de petites exploitations pendant de nombreuses années, mais ont explosé récemment en tant que catégorie d’immobilier résidentiel d’entreprise. Burns a prédit une augmentation de 90% de l’offre de BTR, avec 708 nouvelles communautés totalisant plus de 131 000 foyers dans sa dernière newsletter. (Les experts minimisent l’effet que cela peut avoir sur la demande concurrentielle de terrains et d’équipes de construction pour la construction de maisons à vendre, mais statistiquement, il ne peut pas être nul et augmente rapidement.)

Kelly Mangold, conseillère en immobilier chez RCLCO, considère la Sunbelt comme une région de croissance BTR, ainsi que des marchés comme Atlanta dont le prix est modéré avec ce qu’elle a identifié comme ayant moins de barrières à l’entrée. Reckford n’est pas critique là où les BTR sont confirmés : « La construction pour la location augmente l’offre, ce qui est plus utile à un moment où nous avons besoin de beaucoup plus d’unités. »

Lautz y voit également un potentiel positif. «Le Midwest avait la plus grande part de mises en chantier de logements construits à louer en 2022 à 12%. Comme cette région est plus abordable que d’autres, il est possible que cela aide un segment qui souhaite acheter une maison à économiser pour un espace plus grand », a-t-elle suggéré.

En attendant, les jeunes épargnants peuvent profiter des avantages d’avoir une cour et leurs propres murs pour les locations unifamiliales. Bien qu’ils évitent les coûts d’accession à la propriété, ils n’accumulent pas de fonds propres.

Mouvements des aînés

À cet égard, le propriétaire âgé qui ne veut pas de tâches ménagères continues et qui trouve une pénurie de maisons attrayantes devient une perspective BTR idéale. Les retraités en réduction des effectifs avec des décennies de valeur nette de leur propriété sont les moins touchés par la pénurie de logements et l’environnement actuel de taux hypothécaires élevés, a noté Mangold. « Cependant, ils doivent encore faire face à la rareté existante qui peut rendre plus difficile la recherche d’une maison qui répond à leurs besoins à l’emplacement souhaité. » Une nouvelle communauté de location de construction sans entretien située à proximité de leurs enfants et petits-enfants adultes peut être attrayante pour certains.

Des développements plus favorables au vieillissement sur place peuvent trouver des locataires désireux et stables parmi cette population plus âgée, tandis que les jeunes parents bricoleurs peuvent acheter et améliorer leurs anciennes propriétés.

Solutions d’abordabilité

« La réforme des politiques d’utilisation des terres peut aider à combler l’écart entre les coûts de construction et les prix que les nouveaux acheteurs de maisons peuvent se permettre », a suggéré Reckford, et les États commencent à les mettre en œuvre.

Mangold convient que l’environnement réglementaire rend difficile l’approbation de nouveaux développements. Cela, a-t-elle souligné, « limite l’offre sur un marché donné et contribue à la rareté et aux prix élevés ».

Les décideurs de tout le pays envisagent des changements réglementaires, en particulier en ce qui concerne le zonage unifamilial. Dans certains cas, les constructeurs peuvent maintenant mettre un duplex ou un quadruplex dans l’un de ces anciens quartiers. Dans d’autres régions, les règles de stationnement sont abandonnées près du transport en commun pour accueillir davantage de maisons en rangée et de constructions multifamiliales. Certains d’entre eux seront des locations. D’autres peuvent offrir de nouvelles opportunités de posséder un toboggan du rêve américain, de style condo.

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