Les investisseurs et promoteurs immobiliers se sont inquiétés ces derniers mois de l’orientation des loyers. Les loyers des appartements multifamiliaux ainsi que des maisons de location et des maisons en rangée ont culminé après les taux d’augmentation massifs et clairement insoutenables des deux ou trois années précédentes, ont subi une courte correction et semblent maintenant augmenter à nouveau. Cela soulève la question de savoir si la correction s’est déjà jouée d’elle-même ou si un deuxième creux est à venir. Quoi qu’il en soit, il est fascinant de voir la reprise, qui se produit avant la saison estivale normalement forte (février, mars et avril ont tous montré des augmentations).
Le ZORI (« Zillow Observed Rent Index »), illustré ci-dessus, est une mesure précieuse des loyers résidentiels qui exploite des données de location étendues provenant de plusieurs sources, fournissant des informations sur les valeurs médianes des loyers dans diverses zones géographiques. Sa méthodologie tient compte des effets de la saisonnalité (en mesurant le loyer d’une propriété particulière à deux périodes), assurant une représentation plus précise des variations de loyer. Les données jusqu’en avril sont présentées ici, et nos vérifications de canal indiquent que la reprise s’est poursuivie en mai.
En outre, l’indice des loyers unifamiliaux CoreLogic a atteint un creux, comme je l’ai mentionné dans des articles précédents, suggérant également un retour à une croissance positive des loyers pour les locations unifamiliales.
Une série d’augmentations consécutives des loyers suggère une trajectoire haussière soutenue des prix des loyers, en hausse de 1,3 % en trois mois après un très léger recul au cours des derniers mois de 2022. Les perspectives sont à une croissance modeste des loyers (3 % à 5 %) car contrairement aux taux de croissance à deux chiffres des 24 mois précédents.
La reprise de la tendance haussière peut être révélatrice de plusieurs facteurs favorables à l’intérêt des investisseurs en immobilier résidentiel :
Demande croissante : les hausses de loyer reflètent une demande accrue de biens locatifs, et nous pouvons voir une forte absorption se produire jusqu’à présent en 2023, en suivant la nouvelle offre. Il sera important de surveiller l’équilibre entre les achèvements (prêts à augmenter au second semestre) et la demande alors que nous continuons à l’automne et à l’hiver.
Offre limitée : Dans certaines régions, l’offre de propriétés locatives a du mal à suivre la demande, en particulier dans le domaine des nouvelles maisons unifamiliales, des chalets et des maisons en rangée. Les contraintes d’approvisionnement peuvent provenir de restrictions réglementaires, d’un manque de terrains disponibles ou de retards dans les nouvelles constructions. Comme la demande locative dépasse l’offre, les investisseurs peuvent se trouver en position de force, avec la capacité d’exiger des loyers plus élevés et d’augmenter leur retour sur investissement global.
Sentiment amélioré : les augmentations consécutives des loyers sont en corrélation avec des conditions économiques positives, telles que la croissance de l’emploi, la hausse des revenus et le sentiment concernant la sécurité de l’emploi. Ces facteurs peuvent entraîner une formation accrue de ménages et un plus grand nombre de personnes à la recherche d’un logement locatif.
Abordabilité limitée : L’escalade des prix des maisons et la hausse des taux hypothécaires poussent les aspirants propriétaires vers le marché locatif. À mesure que l’accession à la propriété devient moins accessible pour certaines personnes ou familles, la demande locative s’intensifie. Les investisseurs peuvent tirer parti de cette situation en proposant des propriétés locatives de qualité qui répondent aux besoins des jeunes familles qui ne peuvent pas acheter une maison mais qui veulent un endroit avec une cour.
Notre analyse suggère que la faiblesse qui s’est installée sur le marché locatif l’automne dernier découle d’une vague de gros titres et d’inquiétudes quant à une récession imminente. Le
la récession peut encore venir, mais il semble que certains des effets sur les loyers se soient produits tôt. Les personnes qui vivaient avec des colocataires ou des parents et qui envisageaient de déménager et d’avoir un logement à elles hésitaient à le faire, ce qui s’est traduit par des rythmes de location plus lents dans les nouveaux développements construits pour la location et les nouveaux immeubles d’appartements, et par une baisse loyers effectifs. Maintenant, il semble que certaines des personnes qui ont retardé leurs plans regardent autour d’elles et se rendent compte qu’elles se sentent toujours en sécurité dans leur emploi et vont de l’avant avec leurs plans pour obtenir leur propre logement. À cette résurgence de la demande s’ajoute le grand nombre de milléniaux qui commencent à avoir des enfants et qui, par conséquent, deviennent trop grands pour vivre en appartement. Cela stimule particulièrement la demande de locations unifamiliales et de maisons en rangée.
Les revenus des locataires augmentent plus rapidement que les revenus de la population dans son ensemble, reflétant en partie la progression de la génération Y dans leur carrière. Cela laisse davantage de place à l’augmentation des loyers dans les années à venir. Les locataires de propriétés de classe A ne dépensent qu’environ 23 % de leurs revenus en loyer (selon les recherches de RealPage), ce qui est inférieur au seuil de 30 % à 33 % considéré comme trop élevé.
Les investisseurs qui surveillent et analysent de près ces tendances ont la possibilité de capitaliser sur les changements du marché locatif. En voyant les points d’inflexion dès qu’ils se produisent, les investisseurs peuvent se positionner pour réussir.
Dire qu’on a eu une « correction » et qu’elle est maintenant « finie », c’est aller trop loin, car la baisse qui s’est produite l’automne dernier était mineure par rapport à la montée précédente. Ce n’était pas tant une « correction » qu’une réponse à une vision soudainement plus sobre de l’économie. Il convient toutefois de noter que les loyers semblent mieux résister qu’ils ne l’avaient été et continueront probablement de le faire tant que les revenus des locataires ne subiront pas de perturbations massives.
Les prévisions de Hunter Housing Economics prévoient des augmentations modestes et durables des loyers (en particulier pour les maisons unifamiliales et les maisons en rangée / duplex, ainsi que les chalets) cet été et à l’automne, mais avertissent qu’une baisse saisonnière normale est probable l’hiver prochain , suivie d’une nouvelle croissance des loyers en 2024. Une récession plus profonde que prévu pourrait faire baisser davantage les loyers à court terme, mais un tel événement ramènerait probablement un certain nombre d’acheteurs potentiels sur le marché locatif.
