De nombreuses grandes villes du pays sont confrontées à un surplus d’immeubles de bureaux vieillissants de classe B et C. Ils souffrent également d’un déficit d’appartements abordables.
La solution semblerait évidente. Convertissez les structures de bureaux obsolètes et vides en logements nécessaires, en obtenant une solution plus respectueuse de l’environnement que la construction d’appartements à partir de zéro.
La loi de Murphy étant ce qu’elle est, une solution élémentaire se doit d’être semée d’embûches. En effet, c’est le cas, avec des obstacles allant des plaques de sol profondes des immeubles de bureaux à la pénurie de magasins et de services que l’on trouve généralement dans les quartiers d’affaires.
Pourtant, des projets de réutilisation adaptative aussi étendus que One Camelback au centre-ville de Phoenix et Millennium on LaSalle dans le quartier des affaires de Loop à Chicago ont prouvé que la conversion peut être la prescription pour la création de nouveaux logements sans l’ajout de nouvelles structures.
Le nombre d’appartements forgés à partir d’immeubles de bureaux a atteint un niveau record, avec 11 000 appartements créés au cours des deux dernières années, selon RentCafe.com. Le nombre d’appartements résultant de projets de réutilisation adaptative augmente plus rapidement que le développement d’appartements entièrement neufs, ayant augmenté de 25 % au cours des deux dernières années, par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.
Le quartier financier de LaSalle Street à Chicago, rempli de bâtiments centenaires abritant des banques et d’autres institutions financières, a longtemps servi de moteur économique pour la ville. La diversification du couloir avec de nouveaux logements est un élément clé du programme LaSalle Street Reimagined de la ville de Chicago, qui vise à redynamiser la rue LaSalle en partie en incorporant une plus grande diversité d’utilisations, y compris des logements et des espaces commerciaux. Les ressources financières de la Ville et d’autres incitations sont maintenant mises à la disposition des promoteurs qui ont l’intention de convertir des espaces de bureaux sous-utilisés en logements multifamiliaux.
Parmi les premières conversions résidentielles complètes figure Millennium sur LaSalle, avec une adresse au 29, rue South LaSalle. FitzGerald, société d’architecture, de planification et de design d’intérieur basée à Chicago, qui a réalisé plus de 100 conversions et restaurations de structures historiques, a réaménagé la structure de bureaux de 13 étages construite en 1902 en un immeuble d’appartements de luxe offrant des résidences du studio aux résidences de deux chambres. équipements comme un centre de fitness, un salon sur le toit et une piscine.
« Nous constatons un intérêt accru pour les conversions de bureaux en appartements, en particulier dans le Loop, le quartier central des affaires de Chicago, où tant d’immeubles de bureaux perdent des locataires », a déclaré le vice-président de FitzGerald, Richard Whitney, ajoutant : « La création de plus les espaces résidentiels seuls ne sauveront pas notre centre-ville. Il doit être jumelé à un meilleur accès aux épiceries, aux commerces de détail et aux services. Mais ce sera un énorme facteur contribuant à un quartier plus actif et dynamique.
One Camelback, au 1 East Camelback Road à Midtown Phoenix, propose 163 unités de luxe allant de studios de 522 pieds carrés à des unités de trois chambres de 1 898 pieds carrés. Construit en 1985, l’immeuble de bureaux en blocs de béton de 11 étages était pratiquement vacant lorsqu’il a été vendu en 2018, et les acquéreurs avaient l’intention de convertir la propriété à des usages multifamiliaux.
Le bâtiment se dresse au coin de l’Urban Land Institute en 2017, appelé «l’intersection la plus chaude de Metro Phoenix», basée sur les détaillants et les restaurants de la région.
« La réutilisation adaptative n’est pas pour les âmes sensibles », déclare Ken Gentert, co-fondateur de KOVA, dont la mission est de créer et d’organiser des solutions de construction adaptables offrant valeur, performance et résultats prévisibles, et qui a développé des espaces communautaires au sein de One Camelback. « Il faut une équipe de développement vraiment investie dans la vision du projet compte tenu de la probabilité de défis imprévus. Les plus grands obstacles à l’adoption massive de la réutilisation adaptative nécessitent un modèle de coût réaliste et un esprit ouvert à l’évolution des pratiques de conception et de construction. . . Il faudra que tous les acteurs de l’industrie se réunissent pour faire évoluer la réutilisation commerciale à résidentielle d’une manière qui démontre une gérance économique, environnementale et sociale.
La principale considération dans les conversions de bureau en multifamilial est d’identifier les structures se prêtant à la réutilisation de projets qui peuvent rester rentables.
« Pour maintenir les coûts bas, les développeurs doivent identifier les systèmes qui peuvent généralement être réutilisés dans les conversions résidentielles », explique Jessica Anderson, directrice principale et responsable du studio commercial-résidentiel de la société d’architecture, d’urbanisme et de design CRTKL basée à Washington, DC. « Avec la conversion, les développeurs auront très probablement des coûts supplémentaires pour les nouvelles ouvertures sur la façade, les pénétrations pour les systèmes MEP et pour les équipements des penthouses »,
Une autre préoccupation concerne les plaques de sol des bureaux. « Une conversion réussie pèsera lourdement sur la capacité de l’équipe de conception à réutiliser les plaques de sol profondes dans les immeubles de bureaux », déclare Ryan Kimura, vice-président senior des partenariats stratégiques avec Premier, basé à Dallas, au Texas, une entreprise qui prend en charge le développement de la conception à la achèvement.
