Posséder une résidence secondaire ou une propriété de vacances peut sembler attrayant. Mais cela peut aussi être très coûteux, à la fois en termes de temps et d’argent. Il existe également des coûts cachés associés à la possession d’une résidence secondaire. Pour certaines personnes et familles, l’achat d’une maison de vacances a beaucoup de sens. C’est confortablement abordable et la maison est fortement utilisée chaque année, même si ce n’est que de façon saisonnière. Mais dans d’autres situations, les tracas et le coût de l’entretien d’une propriété à distance ainsi que le désir de voyager vers de nouvelles destinations font de l’achat d’une résidence secondaire une erreur coûteuse.
Coût de possession d’une résidence secondaire
De nombreux coûts réels (et parfois cachés) sont associés à la possession d’une résidence secondaire. Pour commencer, vous devrez essentiellement appuyer sur « copier-coller » sur tout ce que vous voyez autour de vous à la maison maintenant. Peut-être qu’il n’aura pas besoin d’être de la même qualité ou de la même quantité, mais le simple fait d’équiper une résidence secondaire avec les éléments de base peut coûter cher. Voici quelques-uns des frais généraux que vous devrez engager après l’achat d’une résidence secondaire :
- Appareils électroménagers, meubles, ameublement tels que tapis, linge de maison, ustensiles de cuisine et décoration
- Câble, internet, services publics
- Fonds pour un acompte, un achat au comptant ou un versement hypothécaire mensuel
- Impôts fonciers, assurances, taxes ou redevances locales, éventuellement cotisations associatives
- Aménagement paysager/tonte périodique, entretien, nettoyage, entretien
- Réparations, améliorations
- Transport (se rendre, louer/expédier/acheter une nouvelle voiture)
Bien que la liste ci-dessus ne contienne rien de surprenant, le coût d’un élément de campagne particulier l’est parfois.
Par exemple, dans certains endroits comme les destinations de vacances recherchées, les taxes foncières peuvent être assez élevées. Tout est relatif cependant. Si vous venez de la région de New York/New Jersey, les taxes foncières seront probablement inférieures à celles auxquelles vous êtes habitué.
Les modifications apportées à la législation fiscale au cours des dernières années ont augmenté les coûts de possession d’une résidence secondaire pour de nombreux contribuables. Les déductions fiscales nationales, locales et foncières pour ceux qui détaillent sont limitées à 10 000 $ / an. De plus, la limite globale de déduction des intérêts hypothécaires a été réduite à 750 000 $ pour les nouveaux prêts depuis 2018.
Certains acheteurs potentiels d’une résidence secondaire pourraient également être surpris du coût de l’obtention d’un prêt hypothécaire sur une maison de vacances. Selon la façon dont vous envisagez d’utiliser la propriété, les prêteurs peuvent augmenter les exigences d’acompte, le taux d’intérêt ou tout simplement ne pas offrir un programme de prêt qui répond à vos besoins.
Par exemple, si vous envisagez de louer la résidence secondaire plus de deux semaines par an, le prêteur peut la considérer comme un immeuble de placement, exigeant un acompte minimum de 20 % et n’autorisant que les prêts hypothécaires conformes (non jumbo). Les prêteurs diffèrent à cet égard, mais vous devrez faire quelques devoirs. De plus, comme les résidences secondaires sont considérées comme plus risquées que les résidences principales, le taux d’intérêt sera généralement sensiblement plus élevé.
Alors que le changement climatique continue de déclencher des catastrophes liées aux conditions météorologiques comme les incendies de forêt et les ouragans, l’assurance habitation devient de plus en plus chère. Et dans d’autres cas, impossible, car les assureurs se retirent complètement de certains marchés dans des endroits comme la Californie et la Floride.
La montée des mers augmentera également les coûts de l’assurance habitation dans les communautés balnéaires et côtières. L’assurance contre les inondations peut ne pas vous guérir, surtout si vous comptez sur les revenus locatifs pour compenser les coûts de possession de la résidence secondaire. Enfin, considérez également comment le changement climatique et les catastrophes naturelles pourraient nuire à votre capacité à vendre la maison à l’avenir si vos préférences changeaient ou pour des raisons financières.
Tous les propriétaires de maisons de vacances ne sont pas enthousiastes à l’idée de couvrir les coûts de la propriété en la louant, et certaines villes ou associations peuvent avoir des restrictions sur les locations de vacances à court terme. Cependant, la location de la propriété peut aider à réduire le coût de possession d’une résidence secondaire, avec quelques mises en garde. En règle générale, les propriétaires peuvent louer une maison jusqu’à 14 jours par an en franchise d’impôt au niveau fédéral. Mais une fois dépassé, la totalité du montant des revenus locatifs nets au prorata est imposable.
Dans de nombreuses situations, cela signifie que le propriétaire devrait louer la maison de vacances beaucoup plus longtemps que deux semaines pour bénéficier matériellement des revenus locatifs supplémentaires. Par exemple, supposons qu’une résidence secondaire peut être louée pour 10 000 $/semaine et que les frais de possession par semaine lorsqu’ils sont loués (hypothèque, assurance, nettoyage, etc.) sont de 2 000 $.
Si vous ne louez la maison que 14 jours, votre revenu net est de 20 000 $. Étant donné que vous ne l’avez loué que deux semaines, vous n’avez pas à payer d’impôt fédéral sur vos revenus de location et les frais de port associés à la propriété ou à sa location ne sont pas considérés comme déductibles. Les implications fiscales de l’État sont exclues de cette illustration simple et hypothétique.
Supposons maintenant que vous louez votre résidence secondaire pendant un mois. Votre revenu de location net est de 32 000 $ (40 000 $ – 8 000 $). Cependant, il est maintenant entièrement imposable. Si vous êtes dans la tranche d’imposition fédérale moyenne de 30 %, dans cet exemple simple, vous ne gagnez que 2 400 $ de plus en échange de la location de votre résidence secondaire deux semaines supplémentaires. (Bien que, si vous considérez les 4 000 $ de frais de possession qui ne sont pas déductibles dans le premier scénario, l’écart de profit hypothétique s’élargit à 6 400 $).
Dans les deux cas, tenez compte de la perte d’utilisation, de l’usure et des tracas généraux, et cela peut ne pas en valoir la peine pour certains investisseurs.
Posséder une résidence secondaire signifie moins voyager vers d’autres destinations
L’un des coûts cachés de la possession d’une résidence secondaire est le temps (ou l’argent) nécessaire pour voyager ailleurs. Tout le monde a des préférences différentes, donc pour certaines personnes et familles, ce ne sera pas un problème. Mais dans d’autres situations, la nouveauté s’estompe après quelques années, peut-être à cause de l’effort supplémentaire de suivre deux maisons ou la réalité ne correspondait tout simplement pas à la vision. Être conscient de l’évolution des préférences et des besoins est particulièrement important si vous envisagez la résidence secondaire comme future maison de retraite.
Selon votre volonté de louer la maison et le marché des vacances dans la région, vous pourriez encore avoir des options. Peut-être choisirez-vous de louer la maison pour la saison et de voyager ailleurs. En suivant l’exemple ci-dessus, si ces chiffres étaient soutenus pendant 12 semaines, le revenu après impôt pourrait être supérieur à 67 000 $. Pas mal! Évidemment, ce sont des chiffres fictifs, donc avant d’acheter une résidence secondaire, réfléchissez à quoi pourraient ressembler les chiffres afin d’avoir un plan d’urgence réaliste.
Le temps est notre bien le plus précieux. Avant d’acheter une résidence secondaire, réfléchissez à la façon dont vous vous enregistrerez sur la propriété. Les caméras, c’est bien, mais si les tuyaux gèlent ou qu’un arbre tombe sur le toit, qui va s’en occuper ? Une aide fiable et digne de confiance est incroyable mais très difficile à trouver. Surtout pour les professionnels occupés, la gestion des besoins urgents du ménage ou des problèmes des locataires peut être plus que ce que vous aviez prévu.
Considérez également ce que l’achat d’une résidence secondaire signifie pour vos plans financiers. Vous ne pouvez dépenser un dollar qu’une seule fois. La propriété aura-t-elle une incidence importante sur votre trésorerie et votre capacité à épargner pour l’avenir ou d’autres objectifs à court terme ? Si oui, êtes-vous à l’aise avec le compromis ? Nous ne devrions pas mettre nos vies entre parenthèses jusqu’à la retraite et il n’y a pas de prix pour être la personne la plus riche du cimetière. Cependant, l’immobilier est souvent un achat émotionnel. Tenez compte du coût et de l’illiquidité, et il est facile de voir à quel point il est important d’analyser les chiffres et de demander conseil à votre conseiller financier pour une perspective indépendante sur la faisabilité de l’achat.
Faut-il acheter une résidence secondaire ?
Peut être! Encore une fois, cela dépend vraiment de votre situation financière, de vos préférences et de la façon dont vous pensez que cela pourrait changer avec le temps. Par exemple, les jeunes familles pourraient trouver que le seul moyen de prendre régulièrement des vacances est d’avoir leur propre endroit où aller déjà équipé de toutes les affaires des enfants. Mais à mesure que les enfants grandissent et qu’ils ont des sports, des activités et des amis le week-end à la maison, il n’est pas si facile de s’évader.
Le marché de la location de maisons de luxe est vaste, donc si cela n’a pas de sens financièrement ou autrement d’acheter, vous pouvez toujours profiter de votre succès dans la destination de votre choix. Parfois, la flexibilité de découvrir de nouveaux endroits et de choisir de rester pendant des semaines ou des mois est la meilleure approche. Alors tout le reste est juste le problème de quelqu’un d’autre.
