Condos de luxe construits dans des villes aux prises avec l’abordabilité du logement

Par Samuel Benchemoul

Condos de luxe construits dans des villes aux prises avec l'abordabilité du logement

Malgré un manque de logements abordables, de nombreuses villes américaines ont connu une prolifération paradoxale de nouveaux condos de luxe. La raison derrière cela se résume à la rareté. Parce que les villes limitent le nombre de logements qui peuvent être construits, les promoteurs s’attachent à attirer les occupants les plus riches au lieu de satisfaire tout le monde.

Considérez cette métaphore : imaginez que vous êtes le gérant d’un tout nouveau restaurant en bord de mer. Vous avez acheté le seul permis pour servir de la nourriture sur cette plage populaire. Le permis vous limite à ne servir que 50 clients à la fois et interdit les commandes à emporter. Avec des centaines de baigneurs affamés qui aspirent à un repas, vous réalisez qu’il est impossible de satisfaire tout le monde. Désespéré de récupérer votre lourd investissement dans le permis, vous concevez une stratégie qui cible les clients les plus riches. Vous servez du homard, du filet mignon et des cocktails spéciaux.

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Après que les amateurs de plage de la classe moyenne se soient plaints au conseil des permis de vos prix exorbitants, vous devez proposer une option abordable. Mais puisque vous devez toujours récupérer le coût du permis, vous trouvez une échappatoire. Vous ajoutez des plats bon marché à votre menu, mais uniquement pour ceux qui sont assis au bar. Maintenant, il y a une longue file d’attente pour s’asseoir au bar, mais les riches clients qui veulent éviter la file d’attente sont assis aux tables où ils peuvent immédiatement choisir parmi le menu de luxe. Vous ne nourrissez toujours que 50 clients à la fois, et il y a encore des centaines de baigneurs affamés qui s’en passent.

Les baigneurs se plaignent à nouveau et exigent que davantage de permis soient délivrés aux food trucks et chariots de restauration, qui ne prennent pas beaucoup de place sur la plage. Certains de vos clients fortunés mangent désormais dans les food trucks, vous devez donc baisser les prix pour remplir vos tables. Vous faites moins de profit, mais maintenant, tout le monde peut avoir un repas.

La règle qui limitait la plage à un seul restaurant a créé une fausse pénurie et une situation où les élites sont servies, et tout le monde doit faire la queue. Mais maintenant que plus d’options alimentaires sont autorisées, tout le monde peut manger.

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Restauration à l’élite

Tout comme un gérant de restaurant cherchant à maximiser ses profits, les promoteurs immobiliers des métropoles urbaines se concentrent sur la satisfaction des demandes de ceux qui sont prêts à payer des prix exorbitants. Le prix médian d’un condo nouvellement construit est passé d’environ 450 000 $ en 2018 à 550 000 $ en 2023. Parallèlement, les prix des condos existants ont également grimpé, passant d’environ 225 000 $ en 2018 à 300 000 $ en 2023. le prix des condos, qu’ils soient neufs ou non. Ces condos peuvent être vendus à des propriétaires occupants ou loués à des locataires, et plus ils sont chers à posséder, plus ils seront chers à louer. Selon la National Low Income Housing Coalition, les États-Unis manquent de 7,3 millions de logements pour les locataires à faible revenu.

Compte tenu de la hausse du coût du logement, certains décideurs locaux ont réagi en exigeant que les nouveaux bâtiments contiennent au moins quelques unités abordables. Bien que le sentiment soit louable, la politique revient à réserver quelques tables pour des repas bon marché dans un restaurant exclusif. Cela ne fait pas grand-chose pour atténuer la demande écrasante et laisse beaucoup de gens sans option abordable.

Le coût du développement

Le coût disproportionnellement élevé des terrains résidentiels, en tant que part du prix global des maisons, limite l’offre de logements abordables. Dans l’exemple de la plage, l’offre de restaurants était limitée par des permis. Dans l’immobilier, l’offre de terrains résidentiels est limitée par des ordonnances de zonage. Cette rareté des terrains aménageables en logements pousse les constructeurs à s’adresser au marché du luxe.

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Dans les marchés côtiers coûteux, les terrains résidentiels sont chers. Par exemple, un terrain vide à San Jose peut coûter jusqu’à 500 000 $. Un nouveau bâtiment devrait se vendre plus d’un million de dollars pour que le promoteur atteigne le seuil de rentabilité après avoir pris en compte le prix de la main-d’œuvre de construction, les matériaux de construction et l’obtention des permis. Et à mesure que le coût des terrains dans les centres-villes des destinations de migration comme Austin et Orlando augmente en valeur, ces villes autrefois abordables voient également plus de développement de luxe.

Bien qu’exiger des logements abordables soit une étape positive, cela ne règle pas le fond du problème. Tout comme le gérant du restaurant s’adressait avant tout aux riches amateurs de plage, les promoteurs immobiliers s’adressent aux clients les mieux rémunérés afin qu’ils puissent couvrir leurs coûts d’acquisition et de développement de terrains. Les promoteurs incluent des finitions et des équipements de luxe que les acheteurs de maison de la classe moyenne ne veulent pas ou ne peuvent pas se permettre.

Le phénomène de filtrage

Compte tenu du besoin criant de logements abordables, un nouvel immeuble de luxe, planant au-dessus des maisons à un étage plus modestes, peut sembler être un signe que nous nous dirigeons dans la mauvaise direction. Mais les immeubles de luxe d’aujourd’hui sont l’option abordable de demain. Les finitions de luxe à la mode se démodent et les nouveaux appareils électroménagers subissent l’usure. Au fil du temps, les propriétaires de ces immeubles doivent soit payer des améliorations coûteuses, soit accepter des prix et des loyers inférieurs. Lorsqu’il y a beaucoup de nouveaux bâtiments en construction comme il y en a aujourd’hui, les propriétaires de tours de condos existantes trouvent souvent plus rentable de sauter les mises à niveau. Ces logements filtrent de la classe supérieure vers la classe moyenne.

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La solution : augmenter l’offre

Accroître l’offre d’options de logement est le seul moyen durable de remédier à la pénurie de logements abordables. Sur la plage métaphorique, la demande de repas a été satisfaite en permettant plus d’options dans les food trucks et les chariots. De même, permettre davantage de développement de logements favorise la concurrence, ce qui freine les prix et garantit que les acheteurs et les locataires potentiels disposent d’un large éventail d’options.

Le Montana, qui a vu un afflux d’acheteurs de maisons en provenance de métros côtiers coûteux, a devancé le problème de la pénurie de logements. En avril, les législateurs du Montana ont voté pour légaliser les logements denses et les bâtiments à usage mixte dans toutes les zones commerciales, légaliser les ADU (logements accessoires) sur tout terrain avec une maison individuelle, légaliser les duplex sur chaque terrain résidentiel, limiter les mandats de stationnement à pas plus d’un d’espace par logement et accéléré le processus d’examen des permis. En ouvrant la voie à la construction de plus d’options de logement, il se peut que quelques condos de luxe soient encore construits, mais les acheteurs de maison de la classe moyenne devraient également avoir de nombreuses options.

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