Le rêve américain a souvent été synonyme d’accession à la propriété. Pour beaucoup, posséder une maison n’est pas seulement un investissement financier, mais un pilier de stabilité personnelle et d’héritage familial. Pourtant, pour un nombre important d’Américains, une hypothèque n’est pas là où l’histoire se termine. Ces propriétaires se sont aventurés dans le domaine des deuxièmes hypothèques, une manœuvre financière qui peut à la fois offrir des opportunités et présenter des risques potentiels.
À partir de 2023, un nombre et un pourcentage décroissants de propriétaires aux États-Unis contractent des deuxièmes hypothèques sur leurs maisons. Ces prêts supplémentaires, qu’ils soient motivés par la nécessité de financer d’importantes rénovations domiciliaires, de consolider des dettes ou de garantir des fonds pour des achats importants, ont culminé en nombre et en pourcentage au milieu de la grande bulle immobilière. Depuis lors, les propriétaires ont de plus en plus refusé de contracter des deuxièmes hypothèques.
Mais à quel point ces deuxièmes hypothèques sont-elles répandues? Pour comprendre cette tendance, nous nous sommes basés sur les dernières données des estimations sur 5 ans de l’enquête sur la communauté américaine de 2021 du Census Bureau et avons analysé l’évolution au fil du temps depuis 2010.
Lisez la suite pour savoir combien de maisons ont une deuxième hypothèque aux États-Unis
Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque?
D’abord et avant tout, qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque? Une deuxième hypothèque, comme son nom l’indique, est un prêt secondaire contracté sur une propriété qui a déjà une hypothèque. Ce type de prêt utilise la valeur nette accumulée dans la maison comme garantie. La valeur nette correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de la maison et le solde impayé de l’hypothèque initiale. Par exemple, si une maison est évaluée à 350 000 $ et que le solde hypothécaire restant est de 200 000 $, le propriétaire dispose de 150 000 $ de valeur nette. Les propriétaires peuvent emprunter sur cette valeur nette par le biais d’une deuxième hypothèque, souvent jusqu’à un pourcentage spécifié de la valeur nette.
Bien que la « seconde hypothèque » soit souvent utilisée comme un terme fourre-tout pour décrire tout prêt garanti par la valeur de votre maison au-delà de l’hypothèque principale, techniquement, une deuxième hypothèque et un prêt sur valeur domiciliaire ne sont pas la même chose. La distinction réside principalement dans la manière dont l’argent est décaissé et remboursé.
Une deuxième hypothèque traditionnelle est un prêt distinct de votre première hypothèque, avec des paiements distincts. Tout comme votre première hypothèque, une deuxième hypothèque est un prêt ponctuel qui vous donne une somme d’argent forfaitaire que vous rembourserez sur une durée déterminée, souvent à un taux d’intérêt fixe.
Un prêt sur valeur domiciliaire, en revanche, vous permet également de puiser dans la valeur nette de votre maison, mais il fonctionne davantage comme un prêt personnel. Les prêts sur valeur domiciliaire fournissent également une somme forfaitaire qui est remboursée au fil du temps et ont généralement des taux d’intérêt fixes. Cependant, les prêts sur valeur domiciliaire sont fréquemment utilisés par les propriétaires pour de grosses dépenses ponctuelles comme un grand projet de rénovation domiciliaire ou un grand événement de la vie.
Combien de maisons ont une deuxième hypothèque aux États-Unis ?
Selon les données des enquêtes sur la communauté américaine du Census Bureau, de 2010 à 2021 (la dernière année disponible), le nombre et le pourcentage de maisons avec une hypothèque ont connu une diminution marquée des deuxièmes hypothèques, ainsi que des prêts sur valeur nette. En effet, le simple fait de regarder la baisse du nombre de logements occupés par leur propriétaire avec hypothèque depuis 2010 est plutôt surprenant : de 51 696 841 logements avec hypothèque en 2010, il a chuté de 3,7 %, à 49 759 315 logements avec hypothèque en 2021.
En 2010, près d’un quart (24,6 %) des maisons avec une hypothèque avaient soit une deuxième hypothèque, soit un prêt sur valeur domiciliaire, ce qui équivaut à environ 12,72 millions de maisons. En 2021, ce chiffre est en baisse, à seulement 11,6% des foyers, soit environ 5,76 millions de foyers. De plus, chaque année depuis 2010, le Census Bureau a enregistré une baisse du nombre et du pourcentage de maisons avec une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire.
Le tableau ci-dessous fournit les détails sur les maisons avec une hypothèque qui ont des deuxièmes hypothèques ou des prêts sur valeur domiciliaire au fil des ans :
Au niveau de l’État, le pourcentage de maisons avec une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire peut être beaucoup plus élevé que le taux national. L’État avec le pourcentage le plus élevé d’hypothèques de second rang ou de prêts sur valeur domiciliaire est Hawaï, avec 18,9% des maisons ayant l’un ou l’autre. À l’autre extrémité du spectre, le Texas a le moins de maisons avec une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire, à seulement 4,8 %.
Raisons de la baisse des deuxièmes hypothèques
La diminution des deuxièmes hypothèques et des prêts sur valeur nette entre 2010 et 2021 au niveau national est assez remarquable : de près d’un quart des logements avec hypothèque en 2010, à un peu plus de 10 % en 2021. Les raisons possibles de cette baisse spectaculaire sont multiples. et peut être attribué à une série de facteurs.
Un facteur important pourrait être les répliques de la crise du logement à la fin des années 2000. Pendant la crise, de nombreux propriétaires se sont retrouvés «sous l’eau» sur leurs hypothèques – devant plus sur l’hypothèque que la valeur de la propriété – ce qui a rendu plus difficile l’admissibilité aux deuxièmes hypothèques ou aux prêts sur valeur domiciliaire. Bien que le marché du logement se soit redressé depuis lors, l’expérience a peut-être rendu les propriétaires et les prêteurs plus prudents quant à la souscription ou à l’émission de deuxièmes hypothèques et de prêts sur valeur domiciliaire.
Un autre facteur qui pourrait être en jeu est l’évolution du paysage financier. Des taux d’intérêt historiquement bas, tout au long des années 2010 jusqu’aux hausses de taux de 2022, ont permis à de nombreux propriétaires de refinancer leurs hypothèques principales pour puiser dans la valeur nette de leur maison ou réduire leurs paiements, réduisant ainsi le besoin de deuxièmes hypothèques ou de prêts sur valeur domiciliaire. De plus, à mesure que l’économie s’est améliorée, les propriétaires ont peut-être moins compté sur la valeur nette de leur maison pour financer des dépenses importantes ou pour gérer leurs dettes.
Enfin, des normes de crédit plus strictes ont été mises en place dans le sillage de la crise du logement. Les prêteurs ont peut-être resserré leurs exigences pour les deuxièmes hypothèques et les prêts sur valeur domiciliaire, ce qui rend plus difficile pour les propriétaires de se qualifier.
