Maintenant que l’inflation diminue, on espère que les taux hypothécaires tomberont à 5 % en 2024. Ces taux plus bas rendraient l’emprunt pour acheter une maison moins cher, mais ils pourraient rendre le marché du logement beaucoup plus difficile pour les acheteurs d’une première maison. En effet, une baisse des taux hypothécaires entraînerait une augmentation de la demande, et plus de demande sans plus d’offre est une recette pour la concurrence. Comme en 2021, nous pourrions voir un pic dans les guerres d’enchères, la maison typique se vendant au-dessus de son prix demandé en un temps record. Les primo-accédants doivent se préparer à une route difficile à suivre alors que l’inflation diminue.
L’inflation a freiné le marché immobilier
L’inflation affecte principalement les acheteurs de maison par le biais des taux hypothécaires. Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les acheteurs doivent effectuer des versements hypothécaires mensuels plus élevés pour s’offrir une maison au même prix. L’inflation seule peut augmenter les taux hypothécaires. Et les outils de la Fed contre l’inflation ont également un impact sur les taux hypothécaires.
Lorsque l’économie est sur la voie d’une inflation plus élevée, les prêteurs doivent augmenter les taux hypothécaires, sinon les prêts qu’ils accordent perdront de la valeur. Par exemple, supposons qu’un emprunteur ait un prêt hypothécaire à taux fixe avec des versements mensuels de 1 000 $ par mois. Si l’inflation est de 5 %, 1 000 $ par an à partir de maintenant ne valent que 950 $ en dollars d’aujourd’hui. Cependant, si l’inflation est de 2 %, 1 000 $ par an à partir de maintenant valent 980 $ en dollars d’aujourd’hui. Par conséquent, le prêteur est plus disposé à prêter lorsque l’inflation est faible.
Une autre façon dont l’inflation affecte les taux hypothécaires est à travers les actions de la Réserve fédérale. Alors que la Réserve fédérale augmente le taux des fonds fédéraux dans sa lutte contre l’inflation, les prêteurs doivent augmenter les taux hypothécaires pour compenser l’augmentation de leurs coûts d’emprunt.
Pendant la pandémie, les taux hypothécaires ont atteint des niveaux historiquement bas. Les acheteurs et les propriétaires ont pu obtenir des prêts hypothécaires à taux fixe de 3 %. Maintenant que les taux hypothécaires avoisinent les 7 %, les acheteurs de maisons se sont retirés du marché, tout comme les vendeurs de maisons. En effet, si les propriétaires vendent, ils ne se contentent pas de céder leur maison ; ils abandonnent leur taux hypothécaire le plus bas. Les maisons nouvellement construites ont légèrement augmenté le nombre de maisons à vendre. Pourtant, il y a près de 40 % moins de maisons à vendre aujourd’hui qu’avant la pandémie.
Plus de concurrence arrive
En supposant que l’inflation diminue et que l’économie reste en bonne forme. Les taux hypothécaires pourraient passer de 7 % à environ 5 % en 2024. Dans ce scénario, de nombreux acheteurs potentiels reviendront sur le marché. Mais malheureusement, cela ne suffira pas à motiver la plupart des propriétaires à vendre. Un propriétaire qui cherche à emménager dans une maison au même prix ou plus chère que sa maison actuelle devra dépenser des centaines de dollars de plus par mois en hypothèque et payer jusqu’à 6 % de la valeur de sa maison en frais immobiliers.
Les marchés chers comme San Francisco et Seattle auront plus de propriétaires prêts à vendre. Ces vendeurs de maison peuvent utiliser leur capital pour concurrencer en toute confiance avec de l’argent sur une maison moins chère dans un endroit plus abordable. Par conséquent, la concurrence augmentera le plus dans les destinations de migration chaudes comme Phoenix et Tampa, où les logements sont encore relativement bon marché.
L’argent sera toujours roi
À mesure que le nombre d’acheteurs de maisons augmente sans augmentation du nombre de vendeurs, la concurrence sur le marché du logement s’intensifiera. Au fur et à mesure que les vendeurs reprennent le dessus, ils rejetteront de plus en plus les offres avec de faibles acomptes en faveur des acheteurs disposant de liquidités. Les prêts FHA, destinés aux emprunteurs à revenu faible à modéré et populaires auprès des acheteurs d’une première maison, ont des exigences d’acompte et de cote de crédit inférieures à celles des prêts conventionnels. La part des acheteurs utilisant les prêts FHA est à son plus haut niveau depuis avant la pandémie. C’est parce qu’en ce moment, la plupart des vendeurs de maisons se sentent chanceux de recevoir une offre, y compris des offres d’emprunteurs FHA. Cependant, cela pourrait changer rapidement lorsque les faibles taux hypothécaires attireront davantage d’acheteurs sur le marché.
Lorsque la concurrence s’intensifiera, les vendeurs préféreront les acheteurs disposant de liquidités qui renoncent à l’inspection de la maison et aux éventualités de financement. Les maisons ne se vendront pas nécessairement à des prix plus élevés tout de suite. Cependant, il deviendra probablement plus difficile pour les premiers acheteurs de rivaliser. Tout comme en 2021, il deviendrait la norme pour les maisons de se vendre en un temps record, avec des offres multiples, pour des dizaines de milliers de dollars au-dessus du prix demandé.
Acheter maintenant ou plus tard ?
Les acheteurs de maison devraient se préparer à l’évolution de la dynamique du marché du logement. Le marché du logement d’aujourd’hui n’est pas facile, mais au moins les vendeurs sont prêts à faire des concessions et à accepter des offres à faible mise de fonds. À l’avenir, les acheteurs devront agir rapidement et faire des offres agressives pour réussir. Bien que les taux hypothécaires seront probablement plus bas à l’avenir, il peut être prudent pour les acheteurs d’une première maison d’acheter maintenant avant que la concurrence ne s’intensifie. Étant donné que les propriétaires peuvent refinancer leur hypothèque à une date ultérieure, acheter maintenant et profiter plus tard des faibles taux hypothécaires peut être la meilleure stratégie.
