En termes de volume de ventes, le multifamilial est la plus grande classe d’actifs dans l’immobilier commercial, suivi par l’industriel, le bureau et le commerce de détail, selon les données de Real Capital Analytics. Le segment a actuellement un taux d’inoccupation national de 6,7 %, selon CoStar, qui prévoit que la croissance des loyers ralentira au cours des 12 prochains mois, passant de 3,7 % à 1,8 %. Pourtant, de nombreux investisseurs attendent et observent la hausse des taux d’intérêt et les craintes de récession tourbillonnent dans tout le pays.
Bien qu’il soit impossible de prédire l’avenir, la multifamiliale a toujours été connue comme un investissement relativement sûr par rapport aux autres types de propriétés commerciales. Les appartements, par exemple, répondent à un besoin permanent de la société (offrir aux travailleurs un toit au-dessus de leur tête !) et offrent un potentiel de revenus locatifs provenant de diverses sources, réduisant ainsi le risque global. Je le recommande souvent comme point de départ pour les investisseurs débutants qui cherchent à apprendre les ficelles du métier et à se constituer un portefeuille.
Dans cet article, le troisième de la série, « Prendre des décisions d’investissement dans le marché immobilier d’aujourd’hui », nous allons explorer les avantages des investissements multifamiliaux. (Voir le premier article et le deuxième article de la série). Je décomposerai également certains des inconvénients que vous pouvez trouver dans cette classe d’actifs, ainsi que des moyens de déchiffrer votre tolérance au risque à mesure que vous avancez. Comprendre ces éléments avant de vous lancer peut augmenter vos chances de succès continu.
Voici cinq facteurs à considérer lorsque vous pensez aux actifs multifamiliaux :
Toute propriété conçue pour deux ménages ou plus est considérée comme multifamiliale. Pensez aux duplex, aux maisons de ville, aux condos, aux immeubles d’appartements, etc. Le nombre d’unités dans ces propriétés peut varier considérablement, allant de deux à 10, 20, 40 ou plus. Si vous acquérez l’un de ces bâtiments et que vous emménagez dans un espace, il s’agit généralement d’un immeuble de placement à vie plus.
En ce qui concerne les prêts, vous pourrez peut-être contracter un prêt résidentiel si vous achetez un multifamilial de quatre logements ou moins et que vous résidez dans l’un d’entre eux. À des fins commerciales, l’accent est mis sur les propriétés de cinq unités ou plus. À ce stade, vous aurez besoin d’un prêt immobilier commercial, dont les exigences et les conditions seront différentes de celles des prêts immobiliers.
Avant de signer et de conclure une propriété multifamiliale de cinq unités ou plus, j’encourage toujours les investisseurs à tenir compte de leur bande passante et de leur domaine d’expertise. Est-il pratique de gérer 10 unités ou plus ? Comment les réparations seront-elles gérées ? Qui percevra et contrôlera les loyers ? Comment déciderez-vous des rénovations à effectuer et des loyers à répertorier ?
C’est là que réside la différence qu’une équipe solide peut faire. Vous voudrez connaître et travailler avec des joueurs capables de vous donner des conseils d’initiés pour obtenir les rendements que vous recherchez (et même surpasser le marché si vous jouez bien). Gardez ces professionnels à l’esprit lorsque vous construisez votre réseau : courtiers en placement (divulgation complète : c’est mon domaine de travail), courtiers en location, courtiers en hypothèques, gestionnaires immobiliers, comptables et avocats.
Après Covid, nous constatons une augmentation de la demande de résidences avec des espaces de travail, comme des bureaux à domicile intégrés. La tendance pourrait présenter une opportunité d’acheter et de repositionner une propriété existante. Avant de plonger, vérifiez le marché local. Vous ne voulez pas fournir des fonctionnalités qui ne intéressent pas les locataires. Même si le travail à domicile est une tendance nationale, vous pourriez constater que le quartier dans lequel vous investissez a des travailleurs qui se rendent au bureau tous les jours. Ou ils pourraient être satisfaits de renoncer à l’espace supplémentaire pour économiser sur les frais de location.
À quel prix se vendent les autres propriétés du quartier ? Quels sont les loyers facturés ? À quoi ressemblent les unités en bas de la rue à l’intérieur ? Les locataires emménagent-ils ou le quartier change-t-il à d’autres égards ?
La plupart des investisseurs vérifient le taux de capitalisation avant d’agir. Le taux de capitalisation est le revenu généré par une propriété divisé par sa valeur marchande actuelle. Un taux de capitalisation plus élevé signale généralement plus de risque tandis qu’un taux de capitalisation inférieur signifie que l’investissement comporte moins de risque.
Chaque propriété sera accompagnée de paramètres concernant ce que vous pouvez en faire (et ce que vous n’êtes pas autorisé à faire). Vérifiez les politiques de réglementation des loyers, qui établissent des limites sur les ajustements de loyer d’une année à l’autre. Si vous achetez une propriété qui ne permet d’augmenter les loyers que de 5 % chaque année, vous voudrez comparer cela au service de votre dette et à d’autres dépenses pour déterminer votre rendement.
La réglementation des loyers peut varier d’un État à l’autre, voire d’une ville à l’autre. À New York, vous trouverez la stabilisation et le contrôle des loyers, qui limitent le montant que les propriétaires peuvent demander aux locataires. Des États tels que la Californie et l’Oregon ont mis en place des plafonds à l’échelle de l’État sur les augmentations de loyer, limitant le montant que vous pouvez augmenter le montant que les locataires doivent chaque mois. Lorsque vous achetez dans ces zones, recherchez un rendement plus élevé dès le départ pour compenser toute limitation de loyer déjà établie. Si vous êtes intéressé par des unités qui peuvent être louées gratuitement à leur valeur marchande, faites preuve de diligence raisonnable et faites appel à un avocat du propriétaire locataire pour vous aider dans le processus.
Dans l’ensemble, la multifamiliale peut constituer un investissement incroyable à long terme. Il existe des marchés en croissance dispersés dans différentes régions du pays où les loyers augmentent d’année en année. Pour de meilleurs résultats, assurez-vous que votre capital et les attentes de vos investisseurs correspondent à votre plan d’affaires.
