Considérer un investissement dans un bureau sur le marché actuel peut sembler être la décision ultime à contre-courant, d’autant plus que les horaires hybrides dominent et que les entreprises signalent un retour lent au travail en personne. En effet, des millions de pieds carrés d’espace de bureau sont vacants à travers le pays. Pour les immeubles de bureaux de Manhattan, les taux de visite moyens étaient de 61 % des statistiques pré-pandémiques au cours du premier trimestre de 2023, selon une analyse du Real Estate Board of New York (REBNY) des données des appareils mobiles Placer.ai.
En plongeant un peu plus profondément, cependant, nous voyons que ce ne sont pas tous des rapports « catastrophiques » pour les espaces de bureau. Récemment, le taux d’occupation des bureaux dans certains grands centres a augmenté. À Midtown, les taux de visite ont augmenté de 14 points de pourcentage au cours du premier trimestre de 2023 par rapport au premier trimestre de 2022, selon les conclusions du REBNY.
Lorsqu’il s’agit de prendre des décisions d’investissement dans cet espace, voici ce qu’il faut retenir : trouver le bon produit de bureau qui a toujours une demande intégrée pourrait générer des rendements démesurés. Obtenir cet ajustement nécessite des démarches préalables et une surveillance continue, sans parler d’un soupçon de créativité pour potentiellement repenser l’espace.
Dans cet article de la série « Prendre des décisions d’investissement dans le marché immobilier d’aujourd’hui », nous examinerons cette classe d’actifs. (Voir les articles précédents.) Passons en revue certains des principaux critères à garder à l’esprit lorsque vous examinez les investissements en bureaux.
Comme nous l’avons vu, le retour au pouvoir n’est pas égal dans tous les domaines. Certaines villes connaissent une hausse tandis que d’autres sont en déclin. Vérifiez les sources de données fiables dans le domaine que vous envisagez et portez une attention particulière aux taux d’emploi. Les offres d’emploi peuvent révéler un aperçu du marché des bureaux : si les entreprises embauchent plus de travailleurs, cela pourrait entraîner une forte demande de locataires.
Les immeubles de bureaux se répartissent en trois catégories principales (A, B et C). Les immeubles de classe A sont généralement considérés comme prestigieux et commandent des primes, malgré les fluctuations du marché. Les espaces de classe B et de classe C, qui peuvent être fonctionnels mais peuvent nécessiter des réparations importantes, peuvent être beaucoup plus difficiles lorsque les taux d’inoccupation sont élevés. Au cours du premier trimestre de 2023, les propriétés de classe A+ de la plus haute qualité ont surpassé la classe B de plus de 10 points de pourcentage, selon l’analyse de REBNY des données des appareils mobiles Placer.ai des immeubles de bureaux de Manhattan.
Cela dit, en particulier pour les investisseurs privés ou les petits investisseurs, la classe A peut être hors de portée. Cela ne signifie pas que la classe B et la classe C ne sont pas des options ; il devient tout simplement plus important de s’assurer qu’il existe une demande pour ces propriétés. Avant de déménager, pensez aux utilisations de bureau qui doivent être en personne, comme les industries axées sur les services.
Si un immeuble a un prix très attractif, et qu’il est vacant ou presque vacant, vous pourriez avoir beaucoup de travail à faire avant de pouvoir louer l’espace. Des rénovations importantes pourraient être nécessaires, et les frais de celles-ci pourraient être égaux ou supérieurs au coût d’acquisition. Après cela, vous devrez attirer des locataires, ce qui pourrait impliquer des étapes supplémentaires. Les TI, qui signifient «incitations aux locataires», font référence à ce que vous devrez offrir pour louer l’espace. Les locataires pourraient exiger une année de loyer gratuit, par exemple.
Pourquoi le bâtiment est-il à vendre ? Est-ce parce que le propriétaire quitte la zone et souhaite la retirer de son portefeuille ? Le vendeur est-il en difficulté financière ? Vous pourriez trouver un accord sur une propriété qu’une banque a prise à un propriétaire qui ne pouvait pas rembourser le prêt et n’avait pas le capital nécessaire pour continuer. Le prix pourrait être abaissé, et s’il y a des signes de reprise des bureaux dans la région, cela pourrait être un investissement rentable.
: Si vous recherchez un rendement rapide, les investissements dans les bureaux ne sont peut-être pas la bonne voie à suivre. Vous aurez besoin du bon capital, et si vous n’avez pas d’expérience dans le domaine, un partenaire solide avec un historique de succès au bureau pourrait être un must. Pour les propriétaires, compte tenu des réparations potentielles et du temps nécessaire pour louer l’espace, vous ne pouvez pas percevoir de loyer ou faire un retour sur votre investissement en capital pendant les trois à quatre premières années de possession de la propriété.
Alors que les taux d’occupation des bureaux ont chuté pendant la pandémie et restent en constante évolution, il est également vrai qu’il existe des opportunités sur le marché. Comme nous espérons voir l’utilisation des bâtiments augmenter et que certaines villes connaîtront une croissance de l’emploi, cela pourrait être un bon choix, en particulier pour les investisseurs chevronnés. La clé est de vous assurer que vous connaissez vos objectifs et que vous disposez du soutien financier et de l’équipe en place avant de vous lancer. De cette façon, lorsque vous achetez, vous aurez plus de chances d’obtenir des rendements supérieurs à ceux du marché.
