Dans le monde post-pandémique d’aujourd’hui, le commerce de détail physique a étonnamment fait un retour incroyable. À un moment donné, alors que les consommateurs restaient chez eux et achetaient en ligne, l’avenir des magasins physiques a été remis en question. Pourtant, de nombreux détaillants accueillent désormais les clients qui recherchent une expérience ou la chance de voir et de toucher des marchandises avant de faire un achat.
Des données récentes permettent de mieux comprendre cette tendance intrigante. Plus de la moitié des consommateurs (56,6 %) déclarent préférer faire leurs achats en ligne, selon une enquête de Raydiant, une plateforme de gestion des médias. Au cours du quatrième trimestre 2022, cependant, le département américain du Commerce a indiqué que les achats en ligne ne représentaient que 14,7 % des ventes totales. Ainsi, même si les clients se tournent vers les transactions en ligne pour plus de commodité, ils franchissent toujours les portes et ont des interactions en personne pour certains achats.
Pour les investisseurs immobiliers, les propriétés commerciales de certains marchés seront là pour rester. Avant de se lancer dans le jeu, cependant, il est essentiel de connaître le fonctionnement interne de l’espace. Dans ce quatrième article de la série, « Prendre des décisions d’investissement dans le marché immobilier d’aujourd’hui », nous couvrirons les aspects essentiels des investissements dans le commerce de détail. (Voir les premier, deuxième et troisième articles de la série.) Je vais vous expliquer à quoi vous attendre, ainsi que l’importance de savoir quand intervenir et pourquoi attendre peut valoir la peine.
Voici cinq facteurs à garder à l’esprit lors d’un investissement dans l’immobilier commercial :
Cette classe d’actifs englobe tout, des locaux familiaux aux magasins à grande surface de rénovation domiciliaire, aux centres commerciaux linéaires, aux grands complexes commerciaux, aux épiceries, etc. Certains sont extrêmement spécialisés, comme un cabinet de dentiste ou un salon de manucure. D’autres ont tendance à être plus généraux en termes de conception et d’objectif.
Si vous acquérez un espace de vente au détail, votre locataire pourrait être dans une industrie de services, comme un centre de conditionnement physique ou une laverie automatique. Ils peuvent gérer une petite entreprise familiale et vendre des bougies ou des œuvres d’art. Ils peuvent faire partie d’une marque nationale, comme une pharmacie ou une chaîne de restauration rapide.
Avant d’accepter un locataire, vous voudrez connaître ses antécédents. Ont-ils d’autres emplacements ? Depuis combien de temps sont-ils en affaires? De quel type de soutien financier disposent-ils ? Un courtier en crédit-bail qui comprend les structures de bail typiques peut vous aider à trier ces questions et à examiner les locataires.
Comparé à certains autres types de propriétés, y compris multifamiliales, le commerce de détail offre un potentiel de rendements plus élevés. Cependant, je suis toujours prompt à avertir des risques inhérents attachés à ces lieux. Premièrement, si vous avez une propriété qui ne détient qu’un seul commerce et que ce commerce ferme ou déménage, vous pourriez perdre votre source de revenus. Cela peut prendre des mois ou plus pour remplir l’espace, et si le locataire appartenait à un secteur spécifique, vous devrez peut-être retravailler la propriété pour l’adapter au prochain locataire (ou faire appel à une autre entreprise dans le même créneau).
Vérifier qui garantit le bail est également important. Si vous faites affaire avec un locataire national, demandez si vous obtenez une franchise ou une garantie d’entreprise, car il y aura des implications différentes pour chacun. Une garantie de franchise pourrait être considérée comme un risque plus élevé, par exemple. La cote de crédit affectera également le taux de capitalisation pour le commerce. Si le crédit est plus fort, le rendement pour les investisseurs sera plus faible.
Alors que le commerce de détail s’est mieux redressé que prévu, il y a encore du changement dans l’air. Cela peut avoir un impact sur les prix et créer des incertitudes à l’avenir. À Soho à New York, par exemple, dans le corridor de Broadway, il y a cinq ans, les loyers des commerces de détail se situaient entre 300 $ et 400 $ le pied carré. Ils ont continué d’augmenter et ont finalement atteint 1 000 $ le pied carré. Puis Covid a frappé, les faisant chuter, certains atteignant un minimum de 150 $ le pied carré. Aujourd’hui, ces loyers reviennent et nous commençons à voir à nouveau des loyers de 300 $ le pied carré. Pour les investisseurs qui entrent au bon moment, il pourrait y avoir des opportunités de surfer sur des vagues de hausses et de récolter les rendements (et l’autre côté est également vrai : entrez au mauvais moment et les valeurs pourraient baisser).
En plus de vérifier les tendances globales du marché, étudiez les nuances du sous-marché. Les loyers de détail peuvent varier considérablement en fonction de l’emplacement du bloc, de la taille du magasin et de la façade. Consultez un courtier en crédit-bail pour obtenir un aperçu de ces facteurs et de leurs implications, ainsi que des ventes comparables.
À mesure que les détaillants en ligne ouvrent des emplacements physiques et que les chaînes physiques se développent, les investisseurs disposant de la bonne équipe auront la possibilité de répondre à de nouvelles demandes. Un immeuble commercial plus grand construit pour un locataire pourrait être divisé pour en accueillir plusieurs, surtout si les entreprises de la région recherchent des espaces plus petits. Avec les tendances vers les événements en magasin et les présentations dans les salles d’exposition, il pourrait y avoir des opportunités de réutiliser les propriétés existantes et de les rendre attrayantes pour les détaillants ayant des besoins changeants.
Une bonne stratégie d’investissement consiste souvent à établir des relations avec les locataires avant de faire une acquisition. Vous pouvez acheter un commerce vacant à prix réduit, puis amener le locataire à la table. Cette approche vous aidera à obtenir un meilleur financement, sans parler de la possibilité d’ajouter de la valeur à l’investissement dès le premier jour !
Si vous débutez dans l’investissement, une autre classe d’actifs (comme les multifamiliaux) pourrait être un bon début avant de vous aventurer dans le commerce de détail. Une fois que vous êtes prêt à intervenir, recherchez un partenaire qui possède une vaste expérience et peut fournir les connaissances de l’initié pour obtenir un avantage concurrentiel. Étudiez le marché local avant de vous lancer et, lorsque vous le faites, gardez un œil sur les tendances afin d’être prêt à changer si nécessaire.
