Acheter une maison est compliqué. C’est bien plus que simplement offrir de l’argent et obtenir les clés. La plupart des gens doivent obtenir un prêt hypothécaire, ce qui peut être un processus compliqué en raison de directives de prêt que le propriétaire potentiel moyen peut ne pas comprendre. Par exemple, vous savez probablement que vos dettes et vos antécédents de crédit peuvent affecter vos chances d’obtenir un prêt, mais saviez-vous qu’il existe une règle centile que de nombreuses banques utilisent comme indicateur ? C’est ce qu’on appelle la règle des 28/36, et c’est une façon pour les financiers de déterminer non seulement si vous pouvez obtenir un prêt, mais également son montant.
La première moitié de la règle suggère que vos mensualités de logement ne doivent pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut ou avant impôt. Ce nombre est basé sur certains des facteurs les plus importants à identifier avant d’acheter une maison, notamment votre versement hypothécaire, les intérêts, les frais HOA, les impôts fonciers et l’assurance.
La seconde moitié de la règle s’applique au total de vos remboursements mensuels de dettes, qui ne doivent pas dépasser 36 % de ce même revenu. Cela peut inclure des éléments tels que des cartes de crédit, des prêts étudiants, des prêts automobiles et des frais médicaux, en plus de votre hypothèque. Les banques examinent ces deux chiffres avant de prendre une décision finale. Si cela va au-delà, vous devrez peut-être rechercher une propriété avec une mensualité inférieure ou rembourser quelques dettes.
Démontrer l’importance de la règle des 28/36
Les chiffres sont certes intéressants, mais ils sont parfois difficiles à conceptualiser. Regardons un exemple. Supposons que votre ménage gagne environ 70 000 $ par an avant impôts. En utilisant ce numéro, votre revenu mensuel s’élève à environ 5 833 $. Par conséquent, les paiements de votre maison ne devraient pas dépasser 1 633 $, tandis que le total de vos paiements mensuels de dette serait d’environ 2 100 $ ou moins.
Il y a une raison pour laquelle ce sont les chiffres suggérés par les banques. Garder l’endettement à un niveau gérable peut vous permettre de tout rembourser plus facilement à temps et même de gérer certaines dépenses imprévues. Par exemple, si votre camion a soudainement besoin de nouveaux pneus, vous pouvez probablement toujours vous permettre de les remplacer et de couvrir vos obligations. Cependant, si vous dépassez la règle du centile, vous disposez de moins de flexibilité en cas de mauvais temps.
Le ratio dette/revenu n’est cependant pas le seul élément pris en compte par les prêteurs. Si vous avez des antécédents de remboursements fiables et une bonne cote de crédit, ils sont plus susceptibles de vous laisser aller un peu au-dessus de 28 % lorsque vous demandez un prêt. Vous pouvez également examiner le montant que vous versez et comment cela affectera votre prêt hypothécaire. Même si vous n’avez plus besoin d’une mise de fonds de 20 % pour acheter une maison, plus vous descendez bas, plus votre versement hypothécaire mensuel sera élevé.
Ce percentile est important, mais ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte
Bien que de nombreux prêteurs utilisent la règle des 28/36, elle n’est peut-être pas idéale pour toutes les situations. Il comporte certains angles morts, notamment des dépenses comme le transport, la garderie et des coûts qui ne sont pas cohérents chaque mois. De plus, cela ne vous laisse pas beaucoup de marge de manœuvre. Si 28 % de vos revenus sont déjà consacrés aux paiements de la maison, maintenir la dette totale à 36 % ne laisse que 8 % pour toutes les autres dettes. Les achats importants sont pratiquement hors de question pendant potentiellement 30 ans.
La règle n’est pas toujours pratique non plus. En raison de l’augmentation des catastrophes naturelles, certains États régulièrement frappés par des ouragans, des incendies ou des tornades ont des coûts d’assurance élevés qui peuvent pousser une maison abordable au-delà du seuil de 28 %. De plus, cela ne tient pas compte de la hausse des impôts fonciers, des services publics ou des réparations qui peuvent grignoter encore une fois votre budget. Obtenir une maison au maximum de ce que vous pouvez vous permettre signifie également que si vous perdez votre emploi ou si vous vous blessez, vous risquez de vous retrouver en difficulté.
Cependant, vous pouvez utiliser la ligne directrice 28/36 à votre avantage. Si vous voulez vraiment être sûr d’obtenir l’approbation d’un prêt immobilier, c’est une bonne idée de le suivre d’aussi près que possible lorsque vous vous préparez à acheter une maison. Cela peut vous laisser plus de marge de manœuvre pour faire face aux autres coûts liés à l’accession à la propriété.
