Peut-être avez-vous entendu parler de la règle des 80/20 qui peut vous aider lors de la recherche d’une maison, mais avez-vous entendu parler de la règle des 70 % pour retourner des maisons ? La règle des 80/20 aide les propriétaires à décider si une maison convient, en fonction des avantages et des inconvénients. La règle des 70 %, en revanche, aide les flippers à décider si une propriété vaudra l’investissement. Il s’agit essentiellement d’une formule pour vous aider à calculer le budget maximum de sécurité.
La règle des 70 % est un concept immobilier qui calcule la rentabilité d’un investissement de retournement de maison. En utilisant cette règle, le prix d’achat maximum d’une maison devrait être égal à 70 % de la valeur après réparation (VDA) moins les frais de réparation estimés. La formule pour calculer le prix d’achat maximum est ARV x 0,70 – coûts de réparation estimés.
La valeur après réparation d’une maison correspond au prix de vente estimé une fois les rénovations prévues terminées. Le coût estimé des réparations correspond au budget le plus élevé nécessaire pour effectuer les réparations et les rénovations de la maison. Ainsi, si vos recherches révèlent que vous pouvez vendre une maison pour 500 000 $ et que vous dépenserez 50 000 $ en réparations, le maximum que vous devriez dépenser pour la maison est de 300 000 $ (500 000 x 0,70 – 50 000 = 300 000).
Déterminer la valeur après réparation d’une maison potentielle
De nombreuses recherches sont nécessaires pour déterminer l’ARV réel, ce qui est essentiel pour calculer avec précision la règle des 70 %. Sous-calculer peut signifier des opportunités manquées, tandis que surcalculer pourrait vous laisser dans le trou. En fin de compte, retourner des maisons est plus qu’une simple activité secondaire ou un pari ; c’est un investissement commercial. Il existe donc une voie vers le succès avec une petite marge d’erreur qui peut vous aider à protéger votre investissement et à maximiser vos profits. En ce qui concerne les ARV, ce chemin commence par une recherche appropriée.
La façon la plus simple de calculer l’ARV est de considérer la valeur marchande attendue après les rénovations. Le problème en considérant uniquement le coût des réparations comme valeur de réparation est que vous ne tenez pas compte de la valeur marchande de ces réparations à l’endroit où vous vendez. Vous pouvez comparer le plan du projet aux prix du marché local. Le quartier, les styles de rénovation, les améliorations de la propriété, la superficie en pieds carrés après la rénovation et bien plus encore peuvent être pris en compte dans la valeur marchande de vos réparations. Les experts de Rocket Mortgage suggèrent d’utiliser trois à cinq propriétés comparables pour obtenir l’ARV le plus précis. Examinez les propriétés dans la même zone qui répondent à au moins trois de vos critères clés et utilisez leur valeur marchande pour estimer une moyenne pour votre propriété.
Planifier des coûts de rénovation précis lors de l’achat d’une maison flipper
Il est préférable de considérer tout ce que vous pourriez vouloir rénover lors de l’établissement de votre budget de dépenses. Même si vous ne voulez certainement pas en faire trop en matière de planification budgétaire, vous n’êtes pas obligé de tout remplacer de manière professionnelle. En fait, c’est l’une des erreurs que Chip et Joanna Gaines ont apprises en renversant leur première maison. Récupérez tous les matériaux possibles de la maison d’origine pour économiser sur les coûts des matériaux. Vous pouvez également économiser sur les coûts d’installation professionnels si vous bricolez tout ce que vous avez les compétences pour faire. Il est toujours bon de mettre en balance les économies de coûts et vos compétences personnelles avec les avantages de faire appel à des installateurs professionnels pour les réparations qui influencent l’inspection de la maison, les réglementations et la sécurité de la construction ou les problèmes d’assurance.
Pour créer une estimation précise de vos coûts de rénovation, commencez par dresser une liste de toutes les choses que vous souhaitez rénover. Assurez-vous d’inclure tous les éléments qui pourraient devoir être remplacés en raison de l’entretien ou de l’inspection de la maison, comme l’adoucisseur ou le chauffage, les gouttières et la toiture, la tuyauterie ou les travaux électriques. L’inspection de la maison est généralement effectuée après qu’une offre a été faite, mais avant la clôture. Vous pouvez ajouter une clause conditionnelle d’inspection de la maison dans l’offre pour éviter que des réparations imprévues ne fassent grimper le coût des rénovations au-delà du seuil de 70 %.
Une fois que vous avez examiné toutes les rénovations possibles, les matériaux, la main-d’œuvre et le potentiel de bricolage, n’oubliez pas de gonfler votre budget. Ne pas prendre au sérieux un budget de retournement et oublier de le compléter sont parmi les plus grandes erreurs commises par les flippers maison, selon Page Turner de HGTV. Elle recommande d’ajouter 10 % au budget final pour le rembourrage.
