Tout d’abord, la mauvaise nouvelle : le volume des transactions multifamiliales à New York au premier trimestre 2023 est tombé à 2,11 milliards de dollars, soit une baisse de 39 % par rapport au premier trimestre 2022, selon le rapport d’Ariel sur le trimestre multifamilial du premier trimestre 2023. La raison? Des taux d’intérêt plus élevés couplés à la volatilité du marché.
Cependant, bien que le volume du premier trimestre ait été inférieur, d’un point de vue historique, il n’était pas loin de ce qui était considéré comme une moyenne au cours de la dernière décennie, en particulier avant la pandémie et avant la Loi sur la stabilité du logement et la protection des locataires (HSTPA) de 2019.
De plus, les ventes multifamiliales aux États-Unis, qui ont enregistré une baisse de 74% d’une année sur l’autre selon CoStar. De plus, le ralentissement du premier trimestre était attendu et a marqué la poursuite du ralentissement des ventes enregistré au cours du quatrième trimestre de 2022.
L’effondrement de Signature Bank n’était cependant pas prévu et a contribué à l’incertitude du marché, en particulier dans l’immobilier multifamilial, où Signature avait été l’un des prêteurs les plus actifs du secteur. En conséquence, le marché connaît une crise du crédit à court terme, ce qui pourrait exacerber les échéances hypothécaires bien anticipées et le besoin de refinancement dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés.
« Ce trimestre a été la première fois depuis la pandémie où il n’y a eu aucune transaction multifamiliale de plus de 100 millions de dollars », a observé mon partenaire Victor Sozio. « C’est assez intéressant et cela reflète potentiellement les fournisseurs d’actions institutionnels qui étaient plus prudents quant à l’endroit où ils déployaient leur capital et leur hésitation à la lumière de toute la volatilité et des taux d’intérêt plus élevés. »
Les bâtiments du marché libre ont continué à bien performer
Un point positif au premier trimestre a été les immeubles multifamiliaux à prédominance du marché libre avec au moins 10 unités, qui représentaient 78% du volume en dollars du premier trimestre.
De plus, d’un trimestre à l’autre, les petits immeubles multifamiliaux (MF-MU de moins de 6 unités) du marché libre ont surperformé tous les autres types de propriétés, ne reculant que de 12 % en volume en dollars et de 7 % en volume de transactions. L’attrait pour ce type de propriété est dû au nombre important d’immeubles de cette catégorie ayant une classe fiscale de 2A ou 2B, qui sont protégés par la classe fiscale et limitent les augmentations des taxes foncières à pas plus de 8% par an.
Des fondamentaux solides
Contrairement à une grande partie du pays, où les loyers ont diminué ou se sont stabilisés au cours des derniers mois, dans certains cas de façon spectaculaire, la croissance des loyers à New York dans les immeubles non réglementés du marché libre est restée robuste. En outre, le manque constant d’offre de logements à New York garantit presque une force continue sur le marché multifamilial du marché libre.
- Les loyers du marché libre augmentent. À Manhattan, Brooklyn et le nord-ouest du Queens, les loyers moyens du marché libre en mars ont augmenté de 10 % ou plus d’une année sur l’autre, mais sont restés relativement stables par rapport à février.
- Contrainte d’approvisionnement. Dans toute la ville, les permis pour de nouvelles unités résidentielles ont totalisé 9 862 au premier trimestre 2023, contre deux fois ce nombre au premier trimestre 2022 avant l’expiration de l’abattement fiscal 421a en juin 2022.
Écart de prix, motivation du vendeur et échéances hypothécaires
Avec tous les défis, le deuxième trimestre a déjà réservé de grosses transactions.
« Alors que les perspectives d’inflation sont devenues plus optimistes, il y a déjà eu quelques transactions supérieures à 100 millions de dollars au cours du deuxième trimestre, ce qui est prometteur », a déclaré Sozio. « L’activité des nouvelles inscriptions reste plus lente, mais avec des vendeurs motivés. Cela aide à combler l’écart de prix entre les acheteurs et les vendeurs et pourrait conduire à une activité de transaction plus forte au fil de l’année. »
Le pipeline de conseils d’Ariel a considérablement augmenté au cours du dernier trimestre, ce qui indique que de nombreux propriétaires envisagent leurs options et planifient à l’avance. Cependant, un nombre important de ces propriétaires ont des échéances hypothécaires imminentes, comme indiqué dans mon précédent article Forbes. Par conséquent, nous prévoyons une augmentation des vendeurs contraints de décharger des actifs d’ici la fin de l’année. De manière anecdotique : jouez un rôle dans la fourniture de prix aux vendeurs existants, car les acheteurs désirent la dette la moins chère.
Les logements réglementés et à loyer stabilisé ont besoin d’un allégement majeur
Pendant ce temps, le logement réglementé à loyer stabilisé vit sur une autre planète. Contrairement aux immeubles du marché libre, les immeubles à loyer stabilisé ne peuvent pas compenser les dépenses avec des loyers plus élevés, mais doivent respecter les loyers fixés annuellement par le Rent Guidelines Board (RGB).
Cependant, des données récentes montrent clairement que les dépenses d’exploitation ne cessent d’augmenter. Selon l’étude RBG des dépenses pour 2021, le revenu net des immeubles à loyers stabilisés a diminué de 9,1 % entre 2020 et 2021 sur les quelque 15 000 immeubles recensés. La baisse, la plus importante jamais mesurée dans l’histoire de l’étude, est due à la hausse des coûts d’exploitation, qui ont augmenté de 5,2 % dans toute la ville, ainsi qu’à une baisse de 1,2 % du recouvrement moyen des loyers. En conséquence, les résultats nets d’exploitation des actifs à loyers stabilisés diminuent naturellement ; ajouter l’inflation à cela et le problème se multiplie.
En conséquence, le RGB a proposé une augmentation de loyer comprise entre 2 et 5% pour les baux d’un an sur les appartements stabilisés et entre 4 et 7% pour les baux de deux ans, avec un vote final attendu en juin. Les augmentations atténueront une partie de la douleur des propriétaires à loyer stabilisé, mais certainement pas assez pour faire face à la réinitialisation de l’hypothèque ou aux échéances qui arrivent à échéance. En 2022, le RGB a approuvé une augmentation de loyer de 3,25 % pour les baux d’un an et de 5 % pour les baux de deux ans.
Crise du crédit à court terme ? Oui, mais beaucoup d’équité aussi
Contrairement à la crise du crédit à court terme, il existe de nombreux fonds propres provenant de sources privées et institutionnelles prêtes à être déployées à New York. Par conséquent, les actifs du marché libre devraient continuer à se négocier car la demande résidentielle continue de dépasser considérablement l’offre de logements et est soutenue par des fondamentaux solides.
Nous prévoyons également que le logement abordable (avec un capital A) dépassera le marché. Les accords de préservation se multiplient dans la ville, même si les stocks sont faibles.
En ce qui concerne les immeubles à loyers stabilisés, les prix sont revenus aux niveaux de 2014 à la suite de la politique du logement de 2019 (HSTPA), ce qui signifie que tout changement de politique pourrait entraîner le retour d’investisseurs désireux sur le marché avec des investisseurs à long terme, spécifiquement pour ce classe d’actifs.
