Le développement de logements abordables n’a jamais été sans obstacles. Le déficit de 3,8 millions de logements abordables auquel sont actuellement confrontés les États-Unis en est une preuve suffisante.
Mais certains vétérans du secteur du logement abordable qualifient cet environnement actuel de l’un des plus difficiles qu’ils aient jamais connus.
Il n’est pas difficile de comprendre pourquoi. L’inflation continue et les taux d’intérêt les plus élevés depuis des décennies, combinés aux problèmes persistants de la chaîne d’approvisionnement laissés par les années de pandémie, alimentent ce que certains appellent une crise qui affecte le développement de logements abordables. Il est donc plus difficile de fournir le type de nouvel approvisionnement nécessaire pour commencer, même modestement, à combler le déficit d’approvisionnement.
« Cette crise et ses complexités profondes ne ressemblent à rien de ce que j’ai connu dans ma carrière », déclare Aaron Pechota, vice-président exécutif du développement chez The NRP Group, l’un des trois plus grands promoteurs de logements abordables du pays.
«Les défis qui entravent le développement de logements abordables à travers l’Amérique doivent être résolus immédiatement pour éviter de prolonger la situation. Lorsque des projets de logements abordables sont suspendus et restent suspendus, la pénurie s’aggrave considérablement, car ces développements prennent généralement deux à trois ans pour être achevés.
Le groupe NRP a été confronté à des problèmes liés aux tendances macroéconomiques dans l’ensemble de son portefeuille, sur des marchés comme New York, le New Jersey, Washington, DC, la Caroline du Nord, le Texas et l’Ohio. La flambée des prix de l’acier, du béton, de l’électricité, des armoires et de la main-d’œuvre, entre autres, a ajouté plusieurs millions de dollars aux coûts de chaque développement.
De plus, les augmentations agressives des taux d’intérêt ont considérablement augmenté le coût des prêts à la construction.
Les lacunes de financement typiques avec lesquelles les promoteurs de logements abordables ne sont que trop familiers se sont creusées dans des gouffres par le coût élevé des prêts et la flambée des coûts de tout le reste. Le groupe NRP a vu les écarts de financement de projets passer de 2 à 3 millions de dollars à 5 à 10 millions de dollars en moyenne, et bien plus sur certains marchés. Dans le logement abordable, les surcoûts de ce type ne peuvent être compensés par une augmentation des loyers.
Le financement fédéral fourni par le crédit d’impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) a été très précieux pour stimuler le développement de logements abordables au profit de ceux qui gagnent bien en dessous des revenus médians de la région (AMI).
Des dizaines de membres du Congrès ont appelé à étendre le programme LIHTC. Mais depuis le début de Covid, aucun changement substantiel n’a été apporté au programme pour compenser les nouveaux défis de développement.
Bien que le besoin de logements plus abordables continue de croître, les promoteurs du pays ont été contraints de réduire ou même d’arrêter complètement les projets.
Au début de l’année dernière, le Groupe NRP prévoyait de lancer le développement de près de 1 900 logements abordables. Mais la nécessité de mobiliser des financements supplémentaires a contraint l’entreprise à retarder le démarrage d’au moins 200 de ces résidences. Les retards sont survenus dans l’une des régions où les locataires aux abois pouvaient le moins se le permettre, le nord de l’État de New York. Là, la société a dû mettre en attente deux communautés abordables prévues, la terrasse Overlook de 135 unités à Cortlandt et la communauté de 72 unités de la réserve de Selkirk dans le comté d’Albany.
Ceux qui souffriront le plus de la crise seront bien sûr les sans-abri. En 2020, près de 580 500 Américains étaient sans logement, et parmi ceux-ci plus de 110 500 étaient comptés parmi les sans-abri chroniques, selon l’Alliance nationale pour mettre fin au sans-abrisme. L’assortiment de pressions macroéconomiques post-pandémiques sur le développement de nouveaux logements abordables ne peut qu’aggraver le problème.
« Les États et les villes qui adoptent des partenariats public-privé et mettent en œuvre avec succès des processus permettant aux promoteurs de logements abordables d’accéder à des fonds d’écart maintiendront ces unités indispensables en production », a déclaré Pechota. « Les localités qui ne verront pas une baisse significative du nombre de nouvelles unités produites à l’avenir, créant un effet domino qui aura un impact sur les communautés mal desservies pour les années à venir. »
