Que vaut un bureau ?
Pour les dirigeants d’entreprise, le bureau est un lieu inestimable de collaboration et de créativité, alimentant la productivité des employés. De plus en plus d’entreprises exigent que les travailleurs reviennent sur place, 72,5 % des établissements du secteur privé signalant peu ou pas de télétravail parmi leurs employés, selon une récente enquête du ministère du Travail. L’occupation des bureaux a atteint un sommet post-pandémique de plus de 50 %, selon les dernières données de Kastle Systems, que certains dirigeants d’entreprise considèrent comme un prédicteur d’autres travaux sur site à venir.
Pour les propriétaires d’immeubles et les investisseurs, habitués à des valorisations ancrées dans des baux de longue durée, la valeur de leurs actifs de bureaux n’est pas aussi claire que les tendances d’utilisation. La hausse des taux d’intérêt a momentanément écarté les négociations. Les bureaux plus récents et bien situés connaissent des taux d’occupation et une demande de location plus élevés que les immeubles plus anciens dans les villes secondaires, créant un marché bifurqué non seulement à l’échelle nationale, mais dans le monde entier.
Cette fuite vers la qualité crée davantage d’opportunités pour les investisseurs et les occupants de s’aligner sur les objectifs de retour au travail et place le rôle de la gestion immobilière sous les projecteurs. Les immeubles de bureaux d’aujourd’hui doivent être des destinations, débordant d’activités et d’expériences inédites tout en tirant le meilleur parti de chaque pied carré. Nous assistons à l’essor de la gestion de l’expérience, les gestionnaires immobiliers créant des rencontres personnelles et des moments à valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes, pas seulement pour les locataires à long terme.
La formule gagnante pour des immeubles de bureaux de qualité commence à émerger, alors même que les valorisations restent floues. Voici les trois incontournables que les immeubles les plus performants ont en commun et la manière dont ces caractéristiques peuvent affecter l’évaluation dans les mois et les années à venir.
Les immeubles de bureaux durables prouvent leur résilience à plus d’un titre. Alors que la demande de bâtiments plus écologiques parmi les actionnaires de l’entreprise, les employés et la société en général augmente, les propriétaires de bâtiments réduisent également la demande d’énergie en réduisant la consommation et en améliorant l’efficacité.
Alors que les bâtiments qui peuvent quantifier leurs efforts de développement durable conservent une « prime verte », une « remise brune » émerge pour les bâtiments plus anciens et moins efficaces dépourvus de certifications vertes. Ces propriétés moins durables voient leurs valeurs chuter car moins de locataires peuvent faire face au risque de réputation et réglementaire d’ignorer les objectifs de durabilité dans leurs décisions immobilières.
L’écart d’évaluation entre les nantis et les démunis de la construction écologique continuera probablement de croître à mesure que la demande à faible émission de carbone dépassera l’offre. La modernisation de bâtiments plus anciens pour qu’ils comportent des technologies et des systèmes qui réduisent l’utilisation du carbone est une voie à suivre potentielle, mais les investisseurs peuvent ne pas vouloir s’engager dans des projets d’amélioration des immobilisations dans les bâtiments des marchés secondaires lorsque la demande pour ces actifs diminue.
Pendant ce temps, une approche incohérente pour mesurer et réduire les émissions de carbone dans l’environnement bâti, en particulier aux États-Unis, rend difficile la comparaison des propriétés. Les propriétaires d’immeubles et les gestionnaires immobiliers continueront d’être chargés d’identifier la technologie, les partenariats et les approches pour soutenir des bâtiments plus écologiques, même si les réglementations tentent de rattraper la demande. Nous approchons rapidement du point où les infrastructures et les technologies d’énergie propre sont indispensables pour les bâtiments de classe A dans le cadre d’un effort global de durabilité.
Dans un passé pas si lointain, les bureaux flexibles étaient une marque contre un immeuble, reflétant mal son image et remettant en cause la solvabilité des locataires. Aujourd’hui, la flexibilité est une nécessité, 43 % des occupants prévoyant d’augmenter leur investissement dans des espaces flexibles ou de coworking au cours des trois prochaines années, selon une récente enquête de JLL.
Les investisseurs, les propriétaires et les propriétaires ont une opportunité sans précédent de profiter de cette tendance, mais la décision d’inclure un plus grand espace flexible n’est pas sans défis. À l’apogée de la conversation sur le retour au bureau, de nombreux propriétaires ont dû décider comment intégrer au mieux la flexibilité dans leur propriété, qu’il s’agisse de convertir l’espace de bureau traditionnel en flexibilité ou de trouver un partenaire flexible pour renforcer leur stratégie globale de construction. Aujourd’hui, l’idée d’un espace flexible et partagé s’est répandue au-delà du bureau pour inclure des fenêtres contextuelles et des activations qui attirent les locataires de l’immeuble et la communauté au sens large dans les espaces partagés.
Une nouvelle conversation sur la façon dont l’espace de bureau est valorisé est en train d’émerger. Classiquement, les valorisations sont basées sur des baux de longue durée titrisés. Cependant, cette tradition ne suit pas le rythme des nouvelles tendances flexibles. Une trop grande partie de la conversation se concentre sur l’établissement d’une nouvelle référence pour l’occupation des bureaux, alors que d’autres mesures, y compris la fréquentation, peuvent offrir une mesure plus réaliste et précise de la façon dont un bâtiment est utilisé.
Un tel changement représenterait un changement significatif dans les valorisations, passant à une prévision vérifiable plutôt qu’à un examen historique. Avec moins de baux signés et des durées plus courtes pour ceux qui sont finalisés, l’industrie devra s’adapter pour saisir la valeur des engagements à court terme en demande.
Les propriétaires d’immeubles et les gestionnaires immobiliers ont travaillé d’arrache-pied ces derniers mois pour trouver de nouvelles idées novatrices pour générer des revenus face à la baisse ou au ralentissement des revenus locatifs, tout en créant un environnement accueillant pour les locataires et les autres personnes qui mettent les pieds sur la propriété. La montée d’un état d’esprit hôtelier n’est pas nouvelle mais a pris une importance démesurée alors que les propriétaires d’immeubles et les investisseurs tentent de différencier leurs bâtiments.
Les équipements attendus du bâtiment restent, y compris des cours de groupe gratuits au centre de fitness ou des happy hours pour les locataires dans un nouveau restaurant. Maintenant, cependant, les propriétaires cherchent de nouvelles façons de monétiser l’espace inutilisé. Certaines idées incluent la création de lieux de mariage ou l’hébergement d’installations artistiques compatibles avec Instagram et d’autres activations, dont beaucoup sont ouvertes au grand public.
Certains propriétaires d’immeubles prennent des mesures pour déplacer fermement leurs propriétés dans le domaine de l’utilisation mixte, en ajoutant des espaces commerciaux et résidentiels. Il incombe au gestionnaire immobilier de délimiter clairement les différentes utilisations, tout en offrant une expérience cohérente et des liens sociaux à travers les opérations et la technologie. Bien fait, un état d’esprit d’hospitalité peut améliorer l’acquisition et la rétention des locataires et créer de nouvelles sources de revenus qui affectent positivement le résultat net.
Déterminer les valeurs des bureaux n’est pas une mince tâche, en particulier avec de multiples variables telles que l’emplacement, l’âge, la qualité et la demande. Cependant, si la réévaluation du secteur est inévitable, les propriétaires et les investisseurs ont également la possibilité de repenser le statu quo et de commencer à mesurer la valeur des immeubles de bureaux sur des paramètres qui comptent vraiment.
