La confluence de la hausse des loyers, des taux d’inflation historiques et de la disponibilité du travail à distance a ouvert de nouvelles opportunités dans les soi-disant «marchés de la troisième ville» (TCM) aux États-Unis. Ces marchés tertiaires offrent un potentiel solide pour les travailleurs à la recherche d’un coût de la vie plus bas et d’une meilleure qualité de la vie.
Par extension, ils offrent également des opportunités aux investisseurs immobiliers.
Telles sont les conclusions d’un récent livre blanc de Graceada Partners mettant en évidence 20 marchés tertiaires sous-évalués, de Kalamazoo, Michigan et Bloomington, Ind. à l’ouest jusqu’à McMinnville, Oregon. La liste est surmontée par Cheyenne, Wy., Rapid City, SD et Redding, Californie Les villes de la liste sont classées en fonction de l’habitabilité, de l’abordabilité et de la proximité des principaux centres urbains, ainsi que du fait qu’elles abritent entre 100 000 et 200 000 personnes.
Graceada Partners a identifié les TCM les plus sous-évalués en analysant les données du recensement américain, ainsi que les statistiques d’habitabilité AARP et les mesures de CoStar. L’agrégation de ces points de repère a permis à l’entreprise de sélectionner et de classer les 20 meilleurs TCM parmi un groupe de 65 marchés cibles correspondant globalement à la définition de TCM de l’entreprise.
Parmi les points saillants du livre blanc figure l’identification de deux tendances principales qui alimentent la valeur d’investissement des MTC. Il s’agit d’un manque croissant d’abordabilité sur les marchés multifamiliaux des villes secondaires (pensez à des marchés comme Austin, Texas ; Charlotte, Caroline du Nord ; et Sacramento, Californie), ainsi que de l’expansion industrielle dans les TCM. Les investisseurs intéressés par les TCM les considèrent comme des refuges pour les travailleurs à faible revenu qui quittent les grandes villes accablées par des coûts de logement toujours plus élevés.
Cela fait du TCM un terrain fertile pour les investisseurs cherchant à diversifier stratégiquement leurs investissements immobiliers, a affirmé un responsable de Graceada Partners dans un communiqué préparé.
L’intérêt croissant pour le développement industriel des TCM fait partie de «l’effet de halo de l’entrepôt Amazon», selon le livre blanc. Les marchés secondaires sont de plus en plus institutionnalisés, ce qui fait que les marchés tertiaires – en particulier les 20 TCM identifiés dans le document – sont sur le point de connaître une expansion démesurée.
L’essor du travail à distance est un facteur important de l’essor des marchés tertiaires. Mais une force de plus longue date dans ce mouvement est la hausse apparemment incessante des coûts du logement.
Par exemple, le livre blanc souligne le contraste entre la grande ville de Seattle et la beaucoup plus petite Yakima, Washington, l’un des 20 meilleurs TCM sous-évalués qu’il identifie.
Citant des chiffres de RentCafe, Graceada note que le loyer moyen à Seattle a atteint 2 334 dollars, plus de 1 000 dollars par mois au-dessus des moyennes nationales et environ le double du loyer moyen à Yakima.
L’abordabilité comparative, lorsqu’elle est combinée à une qualité de vie élevée, élève d’autres marchés à la liste. LaCrosse, Wisc., Qui s’est classé dans le Top 10 des TCM sur la liste de Graceada Partners, n’avait pas les loyers ou les prix des maisons les plus bas, mais a décroché un 64 sur l’AARP Livability Index, supérieur à tous les autres des 20 meilleurs TCM.
Rappelons que l’une des qualifications définissant les TCM est la proximité des principaux marchés urbains. Les résidents des TCM de haut rang peuvent atteindre un hub majeur en quelques heures de route ou en un court trajet en avion, rapportent les auteurs du livre blanc de Graceada.
La proximité a alimenté la croissance des villes secondaires voisines, comme lorsque les San Franciscains ont commencé à se réinstaller à Sacramento, plus abordable.
Le même effet d’entraînement devrait profiter à des villes comme Redding, en Californie, à seulement 262 km de la capitale de l’État de Californie et à 217 km de City by The Bay. Le fait que Redding pourrait être « le prochain sur la liste » pour accepter les résidents quittant les marchés à coût plus élevé a contribué à l’élever à la troisième place sur la liste de Graceada.
Le rapport conclut que les investisseurs voudront peut-être concentrer leur attention sur des marchés tertiaires qui n’auraient pas figuré sur leurs écrans radar il y a quelques années. Les régions où les auteurs de l’article voient le plus grand potentiel : le Heartland, la ceinture de cactus et l’intérieur de l’Ouest, tous prêts à bénéficier plus que, disons, le Grand Sud ou la Nouvelle-Angleterre.
