Manhattan a toujours été un épicentre d’attrait et d’activité immobilière. Mais, comme la ville elle-même, le marché immobilier est en constante évolution et les tendances actuelles suggèrent une évolution favorable aux acheteurs. Que vous soyez un passionné de l’immobilier ou un simple observateur occasionnel, il est évident que les vendeurs se trouvent actuellement dans une situation difficile. Cela crée un signal d’achat robuste, mis en évidence par les tendances de l’effet de levier, de l’évolution des prix, des options sur stocks et de la dynamique de négociation. Cette situation a pris des mois et est de nature progressive.
En regardant le prix de revente des condos par pied carré au cours de l’été, une augmentation progressive est évidente :
- Juin 2023 : 1 415 $
- Juillet 2023 : 1 427 $
- Août 2023 : 1 444 $
Mais cette hausse ne dit pas tout, car les données sur les ventes sont en retard par rapport aux conditions de marché en temps réel. Ce retard provient du décalage entre la signature du contrat et l’enregistrement officiel du prix de vente final, parfois de quelques mois. Par conséquent, s’appuyer sur ces données différées pour déterminer le prix actuel de l’immobilier équivaut à utiliser un rétroviseur pour avancer ; il reflète les conditions passées plutôt que le paysage actuel. Les vendeurs fondant leur stratégie de tarification sur de telles données historiques pourraient se retrouver mal alignés avec le sentiment dominant du marché, risquant soit de surévaluer, soit de sous-évaluer leurs annonces.
Données de ventes en retard
Si l’on décompose les ventes enregistrées qui composent les mois de juin, juillet et août, il est évident qu’il s’agit pour la plupart de transactions réalisées deux mois auparavant. Les ventes de juin reflètent l’activité commerciale d’avril, celles de juillet reflètent celles de mai et celles d’août reflètent celles de juin. Il s’agit donc d’une approche rétrospective. Cela peut fonctionner lorsque le marché évolue dans une direction, mais lorsque les données tardent à refléter les changements du monde réel, les acheteurs et les vendeurs divergent.
Examinons maintenant ci-dessous les contrats signés en juillet, août et septembre. Nous pouvons constater que si la médiane d’août (1 456 $) était supérieure à celle de juillet (1 439 $), la médiane de septembre (et il est vrai que le mois n’est pas encore terminé) est de loin la plus basse (1 406 $).
Notez également que le nombre de transactions signées à 3 000 dollars ou plus le pied carré a diminué chaque mois, signe que l’activité du luxe, généralement un indicateur de Manhattan, a diminué. Pris ensemble, la baisse du prix des contrats au pied carré et la diminution du nombre de « grosses » transactions suggèrent que le marché se contracte activement.
À mesure que de nouvelles inscriptions sont mises en ligne à l’automne, les vendeurs dont les propriétés sont sur le marché depuis l’été sont de plus en plus susceptibles d’offrir des rabais et des négociations flexibles. Cette vulnérabilité, combinée à plus de quatre mois d’incertitude sur les marchés, suggère une lassitude croissante du côté des vendeurs.
En effet, en examinant les prix de vente à la date de signature du contrat (au lieu du mois de clôture de la vente) et en les comparant au dernier prix médian demandé pour les contrats ce mois-là, on constate que même si les prix de Manhattan à long terme sont relativement stables, les prix récents les transactions signalent une baisse des prix.
Cela représente aujourd’hui un défi pour les vendeurs. Premièrement, de nombreux vendeurs s’appuient sur des compositions récentes pour guider leur stratégie de tarification. Comme indiqué ci-dessus, cette méthode basera les prix sur les ventes réalisées sur un marché différent, où les acheteurs étaient plus actifs et où les prix étaient en hausse. Le deuxième défi pour les vendeurs est le temps passé sur le marché et ses répercussions. Les vendeurs qui se sont inscrits au printemps ou en été et qui n’ont pas encore signé d’accord se retrouvent désormais décrits comme périmés et ignorés par les acheteurs de valeur et aussi soudainement en concurrence avec davantage d’annonces à des prix plus compétitifs. En bref, un marché en évolution fait ressortir la concurrence. Lorsque les vendeurs sont en concurrence, les acheteurs gagnent. Et c’est vraiment le point principal de l’essai d’aujourd’hui.
Mais d’abord, examinons le changement.
Les vendeurs rivalisent, les acheteurs gagnent
Trois raisons en particulier soulignent l’évolution du marché.
La liquidité, ou la fenêtre glissante de 30 jours d’activité contractuelle, atteint de nouveaux plus bas, ce qui indique généralement que les vendeurs pourraient être plus ouverts à des offres plus basses à mesure que l’activité des acheteurs s’estompe.
Cet indice mesure le ratio d’inscriptions sous contrat par rapport à celles qui sortent du marché. Une baisse de cette mesure suggère un environnement plus difficile pour les vendeurs. Les données des derniers mois, bien qu’elles montrent une légère hausse par rapport au mois d’août, confirment un changement significatif du marché, passant d’un environnement autrefois neutre à un environnement de vente facile.
Un autre facteur déterminant est la baisse du taux de réussite des inscriptions. Un graphique retraçant le pourcentage d’annonces (en fonction du mois indiqué) qui aboutissent à un contrat ou à une clôture montre une baisse marquée depuis 2021. Cette tendance réitère la transition d’un marché autrefois porteur à un marché difficile.
Pourtant, malgré tous ses défis, le marché n’est pas entièrement sombre, en particulier pour les acheteurs exigeants. Ceux qui sont prêts à examiner, à faire des concessions et à investir dans certaines interventions pourraient trouver une valeur décente sur le marché actuel. N’oubliez pas que même si nous observons ces tendances en temps réel, il faudra encore plusieurs mois pour que les données de ventes clôturées confirment ces informations. Pour les acheteurs motivés, c’est le moment d’agir, car vous avez le choix, l’influence et moins de pression que d’habitude pendant une saison généralement chargée.
Conseils aux vendeurs
Pour les vendeurs existants dont la propriété est sur le marché depuis plus de 90 jours, le paysage est intimidant. Alors que les nouvelles annonces rivalisent pour attirer l’attention, s’il n’y a eu aucune activité d’enchères dans les 30 jours, il est temps de reconsidérer vos prix, d’autant plus que la demande pourrait connaître une hausse saisonnière en octobre. Pour ceux qui envisagent de s’inscrire maintenant, il est crucial de comprendre l’hésitation de l’acheteur actuel. Peu de propriétés sont récompensées, tandis que beaucoup font l’objet d’offres moins enthousiastes, notamment celles jugées nécessitant des rénovations. La tarification doit être stratégique et les attentes doivent être réalistes.
Conseils aux acheteurs
Le paysage actuel offre aux acheteurs une opportunité d’influencer les vendeurs pour qu’ils respectent leurs conditions. Face au triple défi que constituent l’affaissement des liquidités, la diminution du succès des inscriptions et un climat global changeant, les vendeurs désespérés sont plus réceptifs à la négociation. La clé est de trouver un équilibre judicieux entre assurance et pragmatisme, afin de garantir que l’accord ne passe pas à l’eau.
Les acheteurs ont l’avantage
Le marché des ventes résidentielles à Manhattan, comme de nombreux paysages économiques, connaît des flux et reflux en réponse à une myriade de facteurs internes et externes. Les données récentes soulignent une phase de transition marquée par une augmentation des défis pour les vendeurs et une augmentation simultanée des opportunités pour les acheteurs.
Il est conseillé aux vendeurs de rester agiles et de réévaluer fréquemment leurs stratégies en fonction des tendances émergentes du marché. Les acheteurs, quant à eux, se trouvent dans une position avantageuse, car ils disposent d’un éventail de choix plus large et d’un levier de négociation accru. Cependant, comme pour toute phase de transition, la trajectoire du marché n’est pas gravée dans le marbre. Les acteurs et les professionnels doivent rester vigilants et s’adapter en permanence aux évolutions du marché, notamment lorsqu’elles touchent les zones hyperlocales. Comprendre ces tendances et prendre des mesures stratégiques seront la clé du succès tant pour les acheteurs que pour les vendeurs dans les mois à venir.
