Si je savais comment faire, je vendrais à découvert le marché immobilier. Tout de suite. Parce qu’il est clair que les prix de l’immobilier dans tout le pays vont baisser pendant des années.
La dernière fois que cela s’est produit, après le pic des prix de l’immobilier en 2007, certains investisseurs ont fait un malheur en vendant à découvert les actions des sociétés de crédit hypothécaire, des sociétés de Wall Street, de Fannie Mae et Freddie Mac, et des grandes banques.
Cette fois, cela ne fonctionnera probablement pas, car l’essor des prix de l’immobilier a été si rapide et si faible (c’est pourquoi il a été si rapide) que les prêts hypothécaires vulnérables ne représentent qu’un petit pourcentage des portefeuilles hypothécaires. Le gros problème en 2007 était le grand nombre de prêts hypothécaires à risque qui ont fini par produire un grand nombre de maisons vides parce que les propriétaires ne pouvaient pas effectuer leurs paiements ; le risque aujourd’hui est simplement que certains acheteurs récents renoncent à leur prêt hypothécaire si leur valeur nette disparaît.
Pourquoi suis-je si sûr que les prix de l’immobilier vont baisser ? Dans de nombreuses régions du pays, notamment dans le Sud-Est, ils continuent d’augmenter à un bon rythme. Les prix à Miami ont augmenté de 12 pour cent par rapport à l’année dernière. L’augmentation moyenne pour l’ensemble du pays est de 5 pour cent. Bien sûr, tout boom prend fin à un moment donné, mais les prix ne resteront-ils pas élevés ? L’inflation a fait monter de nombreux prix et nous ne prévoyons pas de nouvelle baisse.
La réponse est « le revenu ». Depuis 2020, les prix des logements ont augmenté de 40 pour cent, mais les revenus de seulement 13 pour cent. Les gens qui ont de l’argent peuvent faire monter les prix de l’immobilier, mais après cela, l’achat doit être fait par des gens ordinaires, qui n’ont pas les moyens de payer autant ; donc les prix baisseront jusqu’à ce qu’ils le puissent.
Ce n’est pas seulement un article de foi, nous le voyons se produire en ce moment même ; c’est pourquoi je suis sûr que les prix de l’immobilier vont bientôt baisser dans de nombreux endroits.
La pièce « A » est Austin, Texas. Depuis plus de 20 ans, c’est l’un des marchés à plus forte croissance du pays. La croissance annuelle de la population à cette époque a toujours été supérieure à 2 pour cent, avec une croissance de l’emploi encore plus rapide. De 2000 à 2019, le revenu moyen à Austin a doublé, tout comme les prix des logements.
Mais depuis, c’est une autre histoire avec les prix de l’immobilier. Lors du boom pandémique, depuis 2019, le prix moyen à Austin a augmenté de 60 %, bien au-dessus de ce que le résident moyen peut se permettre, mais ce n’est pas inhabituel pendant le boom. Les prix ont augmenté de 60 pour cent à Phoenix et Miami, 56 pour cent à Charlotte, 54 pour cent à Nashville, 53 pour cent à Atlanta, 50 pour cent à Salt Lake City et Dallas, 67 pour cent à Knoxville, 76 pour cent à Naples, en Floride.
Et maintenant, les prix à Austin ont recommencé à baisser. 8 pour cent au cours des 12 derniers mois, et davantage en cours.
Les autres mesures de croissance économique à Austin sont encore élevées. La population a augmenté de 3 pour cent en 2022 ; le nombre d’emplois a augmenté de 3 pour cent au cours de la dernière année. Le revenu moyen au cours des trois dernières années a augmenté de 15 pour cent.
Les prix des logements à Austin ne baissent pas parce que l’économie locale est en mauvaise posture, ils baissent parce qu’ils sont inabordables. Et cela se produira ailleurs aussi.
Regardez le graphique qui montre les augmentations des prix des maisons à Austin, puis celle de Tampa.
Tampa est également un marché en croissance. La population a augmenté de 2 pour cent en 2022, et l’emploi au cours de l’année écoulée a augmenté de près de 4 pour cent. Le revenu moyen au cours des trois dernières années a augmenté de 18 pour cent. Et les prix des logements ont augmenté de 63 pour cent.
Y a-t-il des raisons de penser que le classement de Tampa (ou de Phoenix, Charlotte, Atlanta, Nashville, etc. ) ne ressemblera pas bientôt à celui d’Austin ?
