Les investisseurs à la recherche d’opportunités de développement pourraient rencontrer des obstacles cette année alors que les spéculations sur une récession se profilent et que les taux d’intérêt augmentent. L’incertitude du marché et l’évolution de la demande pourraient entraîner des retards importants ou des développements abandonnés. Les promoteurs immobiliers, qui sont les parties qui supervisent le projet, devront prendre des décisions difficiles à venir.
Si vous songez à investir dans un projet de développement, il peut y avoir des rendements plus élevés, mais aussi beaucoup plus de risques. Dans cet article de la série « Prendre des décisions d’investissement dans le marché immobilier d’aujourd’hui », nous passerons en revue certains des facteurs qui doivent être pris en compte lorsque vous envisagez des investissements dans le développement. (Voir les premier, deuxième, troisième et quatrième articles de la série.) Gardez-les à l’esprit lorsque vous parcourez les terrains à vendre.
: L’obtention d’un droit fait référence au processus juridique que vous devrez suivre pour obtenir l’approbation d’une ville pour votre projet. Certains endroits, comme la ville de New York, accordent un droit de développement qui vous permet de construire sans demander de droits. Pourtant, il pourrait y avoir une variété de problèmes et de complications qui surviennent. Vous pourriez être confronté à des restrictions dans les quartiers historiques ou les quartiers proches des infrastructures de transport, ce qui pourrait finalement rendre difficile la construction. Faites appel à un conseiller en matière de zonage et de transaction lors du processus d’approbation. Pour éviter tout risque, vous pouvez rechercher des projets qui sont déjà entièrement autorisés.
Est-il possible de construire sur le terrain acheté, en fonction de la consistance du sol ? Votre projet va-t-il interférer avec les codes environnementaux de la région ? Vous aurez besoin d’une évaluation environnementale de site de phase 1, qui fera des recherches sur l’historique du projet. S’il y a des raisons de croire qu’une contamination est possible, vous pourriez avoir besoin d’une évaluation environnementale de site de phase 2. Cette étape implique des échantillons de sol. Rassemblez de bons conseils pour cela, car faire un rapport environnemental propre (ou au moins plafonner l’exposition) sera essentiel dans un contrat.
Même si vous créez un calendrier pour votre plan d’affaires, les retards d’approbation et de fournitures pourraient entraîner de longues périodes d’attente. Des coûts imprévus pourraient augmenter vos besoins financiers prévus. Si vous n’êtes pas correctement capitalisé et que vous empruntez de l’argent ou que vous vous engagez à payer des rendements à un groupe d’investisseurs, cela pourrait épuiser les flux de trésorerie du projet.
Cela dit, certains investisseurs avertis cherchent à immobiliser les sites, ce qui signifie qu’ils placent des dépôts de garantie sur des contrats qui dépendent des approbations. Si vous êtes en mesure de le faire et que vous êtes prêt à spéculer sur le coût d’obtention des droits et des approbations, cela pourrait être un moyen de vous démarquer. Vous pouvez vendre ou retourner le contrat pour obtenir un rendement. (Cependant, rappelez-vous qu’il n’y a aucune garantie dans cet espace !)
Obtenir du financement peut être particulièrement difficile dans le marché actuel. Les prêteurs ont tendance à être très prudents quant aux types d’investissement immobilier les plus risqués, ce qui signifie qu’ils ne chercheront souvent à fournir un financement de construction qu’aux promoteurs les plus expérimentés et les plus crédités. Souvent, les prêts à la construction exigent des garanties personnelles. Pour un particulier, cela peut être catastrophique si le projet échoue. Il est essentiel de consulter votre avocat avant d’aller de l’avant. Vérifiez également auprès d’un courtier hypothécaire pour comprendre les réalités du financement dans le marché actuel.
Si votre ville ou votre État offre une aide pour des projets, cela peut ouvrir des portes sur des opportunités et alléger le fardeau des coûts. Sur certains marchés, ces avantages sont pratiquement indispensables pour commencer. Par exemple, avec les prix actuels des terrains à New York, il peut être difficile de faire fonctionner les chiffres pour le développement locatif sans abattement fiscal. D’autres municipalités pourraient avoir des programmes pilotes ou des incitatifs basés sur le plan de votre projet pour soutenir l’infrastructure publique.
Dans certains marchés de développement professionnel, comme Houston, il pourrait être plus facile de construire. Cependant, cela crée également une chance pour un développeur voisin d’intervenir et de concurrencer votre projet. Souvent, il est utile s’il y a un revenu en place, comme celui d’un opérateur de stationnement ou de locataires à court terme. Dans ces cas, assurez-vous que les baux sont tous résiliables afin qu’ils ne retardent pas votre développement.
Enfin, n’oubliez pas que lorsque vous investissez dans un projet de développement, il ne s’agit pas de savoir où en est le marché aujourd’hui. Vous aurez envie de regarder deux à trois ans plus tard, lorsque le projet sera prêt à être mis sur le marché. Il peut être difficile de prédire l’avenir, mais si vous êtes sur un marché limité et que vous livrez le bon produit au bon moment, cela peut conduire à un projet très réussi.
