Une fois que vous avez trouvé une propriété et que vous avez une vision de la façon dont vous pourriez y ajouter de la valeur, vous devrez présenter votre cas aux investisseurs potentiels. Si vous travaillez avec un partenaire pour cette étape, vous vous adresserez tous les deux à un réseau composé probablement de famille et d’amis. Idéalement, vous aurez déjà commencé à partager votre activité d’investissement avec eux et aurez une idée de ce dont vous aurez besoin en termes de financement.
La pile de capital pour un investissement immobilier comporte généralement des couches de capitaux propres et de dettes, dont j’ai déjà parlé. Dans cet article, nous verrons comment construire un deck investisseur pour présenter votre projet à des investisseurs accrédités (en savoir plus sur les investisseurs accrédités dans mon précédent article sur le crowdfunding). Cela consiste généralement en une présentation Power Point qui décrit les principaux objectifs et le rendement pour les investisseurs.
Gardez à l’esprit que vous voudrez également travailler avec un avocat à ce stade pour vous assurer que vous respectez les directives de la SEC, qui sont par nature complexes et nécessiteront un avocat. (Tendre la main à un courtier en hypothèques, dont j’ai parlé précédemment, est également essentiel pour évaluer vos options de financement.)
Présenter le plan d’affaires
Quelle est l’opportunité pour les investisseurs ? À quel type de rendement peuvent-ils s’attendre ? Qu’est-ce qui distingue votre concept des autres, et pourquoi devraient-ils s’y inscrire ? Le plan d’affaires doit répondre à toutes ces questions et partager des détails supplémentaires sur le projet.
Votre diapositive de titre peut inclure une photo de la propriété et des informations sur son emplacement et son coût. Ensuite, un résumé analytique peut être utilisé pour partager un aperçu de la propriété, y compris les chiffres clés et les arguments de vente. Les diapositives suivantes peuvent continuer à partager vos plans pour améliorer la propriété, ce qui peut impliquer des rénovations et son repositionnement sur le marché. Vous voudrez présenter les échéanciers et les coûts du projet, ainsi que des photos supplémentaires.
Lorsque vous préparez la présentation, rappelez-vous que les investisseurs sont généralement occupés et ne passent que quelques minutes à regarder les diapositives. Compte tenu de cela, assurez-vous que les faits sont présentés de manière aussi claire et concise que possible. Si vous partagez certains des risques et vos plans pour les atténuer, cela montre aux investisseurs que vous avez effectué des recherches et que vous prenez des mesures pour éviter les pièges.
Afficher les bonnes compositions
Aidez les investisseurs à voir que vous maîtrisez le marché en étudiant les propriétés qui se sont vendues dans le passé. Il existe plusieurs compositions de vente qui peuvent être particulièrement applicables. Ceux-ci incluent le prix au pied carré, qui peut être trouvé en prenant le prix de la propriété et en le divisant par la superficie en pieds carrés. Pour les actifs multifamiliaux, vous pouvez calculer le prix unitaire en prenant le prix de vente et en le divisant par le nombre d’unités. Le taux plafond peut être trouvé en divisant le résultat opérationnel net de la propriété par son prix de vente. Soyez également conscient des conditions de la propriété au moment de la vente, par exemple si elle avait besoin de rénovations importantes ou si elle était prête pour les locataires.
Lorsque vous passez en revue les compositions de vente, gardez à l’esprit qu’elles servent de rétroviseur. Dans l’immobilier commercial, les ventes déclarées reflètent souvent une transaction qui a été négociée six mois auparavant. L’acheteur et le vendeur peuvent d’abord négocier le contrat, ce qui peut prendre plusieurs semaines. Après la signature de cet accord, 60 ou 90 jours peuvent s’écouler avant la fermeture. Une vente pourrait être signalée un mois plus tard.
Inclure les antécédents du sponsor
Voici votre chance de partager des informations sur les transactions et les investissements précédents. Si vous débutez dans le domaine des placements et que vous travaillez avec un partenaire expérimenté, vous pourriez souligner certaines de ses réalisations. Vous voudrez informer les investisseurs de l’équipe de transaction et de la personne qui gérera les opérations quotidiennes de la propriété.
Si vous investissez personnellement dans l’opération, cela peut aider à assurer les investisseurs de votre engagement. Lorsque j’ai interviewé Wendy Berger, directrice de WBS Equities, LLC, sur mon podcast « The Insider’s Edge to Real Estate Investing », elle a partagé comment elle contribue aux côtés de son pool d’investisseurs pour les transactions immobilières. Elle garde également des termes simples pour faciliter les retours pour toutes les personnes impliquées. Vous pouvez également envisager de poursuivre par un appel téléphonique après avoir partagé la présentation de l’investisseur. Faites savoir aux investisseurs que vous êtes disposé à répondre à leurs questions et à discuter davantage de l’opération avec eux.
Faire le cas de l’emplacement
C’est votre opportunité de partager des statistiques importantes sur le marché et le sous-marché. Aidez les investisseurs à comprendre si la population augmente, quel type d’emploi se trouve dans la région, quelles industries y opèrent et pourquoi vous avez choisi l’emplacement. Incluez également des plans de commercialisation et d’attraction de locataires, ainsi que tous les baux en cours ou les locataires garantis.
Travailler avec un courtier en crédit-bail peut vous aider à avoir une idée des prix des loyers dans la région, et dans votre dossier d’investisseur, vous pouvez présenter des données pour étayer vos projections de flux de trésorerie. Il est essentiel d’avoir une idée du quartier, car vous voudrez assurer aux investisseurs que vous comprenez les tendances qui ont un impact sur la région.
Dans le marché actuel, au milieu des taux d’intérêt et des fluctuations économiques, les investisseurs rechercheront probablement des sponsors crédibles et qualifiés et un plan d’affaires bien documenté dans un endroit attrayant. En raison du marché difficile des prêts, vous devrez peut-être apporter plus de fonds propres à la table pour une transaction. Si vous pouvez présenter un dossier solide aux investisseurs, vous pourriez être sur la bonne voie pour lever les capitaux dont vous avez besoin et constituer un portefeuille à long terme.
