5 conseils pour obtenir le meilleur taux hypothécaire sur votre maison

Lorsque vous trouvez la maison de vos rêves, vous souhaitez naturellement faire une offre solide au vendeur et conclure la transaction le plus rapidement possible. Après tout, vous ne voudriez pas que quelqu’un d’autre intervienne. Maintenant, dans votre hâte, vous ne pensez peut-être pas beaucoup aux conditions, telles que le taux hypothécaire, de votre prêt immobilier. Et cela peut s’avérer être une erreur coûteuse. En effet, même une petite différence (par exemple 0,5 %) entre deux points de pourcentage peut avoir un impact significatif sur le montant global de vos intérêts. En tant que tel, vous pourriez finir par payer quelques milliers de dollars de plus sur la durée du prêt.

C’est pourquoi vous devriez suivre quelques conseils pour obtenir le meilleur taux hypothécaire sur votre maison. Quelque chose d’aussi simple que de contacter différents créanciers et de comparer leurs conditions peut vous permettre de négocier des conditions favorables et d’économiser une grosse somme d’argent pour vous-même. Travailler consciemment à l’amélioration de votre pointage de crédit vous aidera également.

De plus, si possible, essayez de verser une mise de fonds plus importante (20 % est optimal) que ce que vous aviez initialement prévu. La logique est simple : un montant de capital inférieur entraînera automatiquement un taux d’intérêt global inférieur. Un autre avantage est que vous n’aurez pas à vous soucier d’une dépense supplémentaire qui pourrait vous surprendre lors de l’achat d’une maison : l’assurance hypothécaire privée (PMI).

De plus, rechercher les programmes et les types de prêts disponibles vous permettra de prendre une décision éclairée. Profiter des points de réduction est également une bonne stratégie. Cependant, gardez à l’esprit que l’application de ces conseils prendra du temps. Il est donc préférable de demander un prêt avant de trouver un logement.

Même si vous souhaiterez accélérer le processus d’approbation du prêt, il est préférable de vous adresser à différents prêteurs (essayez de préparer une liste d’au moins trois institutions) pour économiser un maximum. Par exemple, une étude de Freddie Mac de 2023 a révélé que les emprunteurs qui ont obtenu au moins deux devis de taux pourraient économiser environ 600 $ par an. Et les économies ont doublé pour ceux qui ont recherché quatre devis ou plus.

Bien que cela ait un léger impact sur votre pointage de crédit, toutes les requêtes au cours de la fenêtre de 45 jours compteront pour une. Alors, contactez différents prêteurs pendant cette période et demandez-leur de détailler leur taux hypothécaire (demandez s’il est fixe ou ajustable) et leur paiement mensuel pour le même montant, type et durée de prêt. L’enregistrement avec un service en ligne peut être avantageux si vous recherchez des tarifs inférieurs. Votre banque actuelle peut également proposer une remise relationnelle.

De plus, renseignez-vous sur les frais supplémentaires, tels que le montage ou la souscription du prêt, et les coûts, tels que la transaction, le règlement et la clôture, que vous devrez supporter. De plus, précisez s’ils font appel à un courtier ou non. Vous voulez en être sûr car ces agents travaillent moyennant des frais, qui sont généralement supportés par l’emprunteur. Dans le cas où l’un d’entre eux est impliqué, demandez s’il sera rémunéré en « points » lors de la clôture. Ou est-ce que cela sera ajouté à votre taux d’intérêt ?

Dans certains scénarios, ils pourraient être payés les deux. Posez également une question importante qui peut vous faire économiser plus de 100 000 $ : y a-t-il une pénalité pour remboursement anticipé ? Une fois que vous avez toutes les informations, négociez vous-même les meilleures conditions. Bien que vous puissiez demander au prêteur de baisser le taux, des concessions en matière de frais supplémentaires peuvent également s’avérer bénéfiques.

Votre pointage de crédit a un impact direct sur votre taux hypothécaire. En effet, les prêteurs l’utilisent pour déterminer votre capacité à rembourser le prêt dans le délai convenu. Ainsi, si vous avez des antécédents de défaut de paiement sur vos factures de carte de crédit ou si vous êtes très endetté, votre cote de crédit sera naturellement faible. Ceci, à son tour, vous permettra de bénéficier de tarifs plus élevés. Si le score est trop mauvais (inférieur à 580 pour FICO), vous pourriez même ne pas être éligible à un prêt immobilier traditionnel et devoir vous adresser à un prêteur de la Federal Housing Administration (FHA).

Pour bénéficier de meilleurs taux, essayez de maintenir un score de crédit FICO compris entre 740 et 850. Commencez par examiner votre score actuel. Les sites approuvés par le gouvernement, comme AnnualCreditReport.com, sont gratuits et vous pouvez demander un rapport chaque semaine sans que votre pointage de crédit n’en pâtisse. Mais n’oubliez pas que les établissements prêteurs peuvent utiliser d’autres méthodes pour calculer votre solvabilité, de sorte que votre taux peut différer de celui auquel vous vous attendez. Une fois que vous avez une idée approximative, travaillez activement à son amélioration.

La meilleure façon d’y parvenir est de toujours payer vos factures et le montant de votre prêt à temps. De plus, n’utilisez vos cartes de crédit que si cela est nécessaire et évitez de les maximiser. Pendant que vous y êtes, ne demandez pas de crédit supplémentaire si vous n’en avez pas besoin, car cela indiquerait au prêteur que vous rencontrez des problèmes financiers.

De plus, ne fermez pas vos anciens comptes, même une fois que vous les avez réglés, car ils peuvent avoir une influence positive. De plus, faites toujours attention à votre rapport de crédit et signalez les transactions frauduleuses à Equifax, Experian ou TransUnion. Déposez une plainte auprès d’IdentityTheft.gov si vous soupçonnez un vol d’identité.

Bien que vous puissiez obtenir l’approbation d’un prêt immobilier même si vous ne payez que 5 % d’acompte, sachez que cela aura un impact négatif sur votre taux hypothécaire. Cela sera dû au fait que votre ratio prêt/valeur (LTV) est plus élevé. En d’autres termes, le créancier prendrait essentiellement un risque plus élevé en vous prêtant de l’argent, donc le taux reflète généralement cela.

Pire encore, chaque fois que votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez composer avec une assurance hypothécaire privée, ou PMI. Destiné à protéger les intérêts de votre prêteur, il s’agit d’un coût supplémentaire qui sera ajouté à vos mensualités. Et les frais ne seront pas non plus négligeables. Attendez-vous à payer entre 30 $ et 70 $ de plus par mois sur un capital de 100 000 $.

Essayez donc de verser un acompte d’au moins 20 %, même si un montant plus élevé permettra de réaliser de meilleures économies à long terme. Cela dit, ne videz pas vos fonds d’urgence pour pouvoir vous permettre un montant substantiel. On ne sait jamais quelles exigences pourraient surgir à l’improviste. De plus, votre prêteur vérifiera probablement (pendant le processus de souscription) s’il vous restera un peu de fonds d’urgence après avoir effectué l’acompte.

Si vous ne pouvez pas payer 20 % ou plus d’avance, la bonne nouvelle est que vous n’aurez pas à continuer à payer le PMI jusqu’à la durée du prêt. Mais les détails dépendront de votre prêteur, alors assurez-vous de l’obtenir par écrit avant d’appuyer sur la gâchette. Opter pour une durée de prêt plus courte (un prêt à taux fixe est préférable) aura également une influence favorable sur votre taux hypothécaire.

Il existe des programmes de prêts garantis par le gouvernement dont vous pouvez bénéficier si vous souhaitez un taux d’intérêt inférieur. Pour commencer, un prêt FHA ne nécessite pas une cote de crédit élevée ni un acompte important. Vous pouvez postuler même si vous avez un score de 500, à condition de pouvoir verser au moins 10 %. Toutefois, si votre score est supérieur à 580, un acompte de 3,5% suffira.

Malheureusement, vous ne pouvez pas emprunter une grosse somme ni acheter une propriété luxueuse. Vous devrez également payer une assurance hypothécaire à la clôture (égale à 1,75 % du montant du prêt) et mensuellement (entre 0,45 % et 1,05 %). Et si vous ne versez pas un acompte d’au moins 10 %, vous devrez continuer à payer jusqu’à ce que la totalité du montant du prêt soit remboursée. Si vous l’avez fait, vous pouvez arrêter après 11 ans. De plus, vous ne trouverez peut-être pas beaucoup de vendeurs prêts à vendre leur propriété à un acheteur bénéficiant d’un prêt FHA, car cela présente un risque élevé.

D’autres programmes incluent un prêt des Anciens Combattants (VA) pour les anciens combattants et leur conjoint ainsi qu’un prêt du Département américain de l’Agriculture (USDA), à condition que vous achetiez une maison dans certains quartiers ruraux et suburbains. Les deux programmes n’ont pas de pointage de crédit défini ni d’exigence de versement initial. Bien que les établissements prêteurs imposent généralement une limite.

En ce qui concerne les types de taux hypothécaires, il existe une structure à taux fixe dans laquelle le taux d’intérêt reste constant tout au long de la durée du prêt. Une autre option est le taux variable qui a un taux fixe (généralement inférieur au taux du marché) pendant les premières années. Ensuite, il fluctue selon un calendrier déterminé, en fonction des conditions du marché.

Un moyen sûr de réduire votre prêt hypothécaire est d’investir dans des points de réduction. Fondamentalement, vous payez quelques milliers de dollars – l’équivalent de 1 % du montant du prêt – pour un point le temps de finaliser les détails. En échange, ce point fait baisser votre taux d’intérêt de 0,25 % (mais il peut aussi être inférieur, selon votre situation). Alors imaginez que si vous empruntez 240 000 $ à un taux de 6 %, vous devrez payer 2 400 $ d’avance pour ramener le taux à 5,75 %. Avec un taux d’intérêt effectivement bas, vous économiserez une bonne somme d’argent sur la durée du prêt.

Toutefois, n’optez pour cette option que si vous ne prévoyez pas de refinancer ou de vendre la propriété de sitôt. En effet, il vous faudra quelques années pour récupérer le montant que vous payez pour un point de réduction. Cela vous prendra beaucoup plus de temps si vous achetez plus d’un point. Par exemple, si vous avez payé 2 400 $ pour économiser 40 $ sur les intérêts, il vous faudra 60 mois (ou cinq ans) pour récupérer le montant de votre investissement initial. Vous commencerez à récolter des bénéfices par la suite.

Lorsque vous refinancez ou vendez la maison, vous perdrez l’argent que vous avez payé pour le(s) point(s). Alors, effectuez une analyse rapide des coûts et des avantages avant de prendre une décision. Étant donné que cela peut vous imposer une charge supplémentaire (surtout si vous envisagez de verser une mise de fonds de 20 % ou plus), vous ne voulez pas prendre cette décision à la légère.