Lorsqu’il s’agit de vol à domicile, les gens craignent généralement de perdre des objets coûteux comme des ordinateurs portables, des bijoux ou des téléviseurs. Mais le toit au-dessus ou la terre sous les pieds ? C’est sûrement absurde. Pourtant, la triste vérité est que certaines personnes perdent leur maison et leurs terres à cause d’escrocs dans le cadre d’un phénomène connu sous le nom de vol d’actes (également appelé fraude aux titres de propriété ou fraude aux actes). Le pire, c’est que les propriétaires risquent de ne pas le découvrir avant d’avoir décidé de financer, de refinancer ou de vendre leur maison. Certains, malheureusement, vivent toute leur vie sans aucune idée, la situation ne se révélant que lorsque leurs enfants règlent leur héritage.
Alors, comment le vol d’actes est-il possible ? Après avoir vendu votre maison ou acheté celle de quelqu’un d’autre, vous devez rédiger un acte authentique, qui est un document juridique enregistrant le transfert de propriété. Cet acte est ensuite enregistré auprès du registre du comté local, qui met à jour les registres en conséquence. Ce qui se passe lors d’un vol d’acte, c’est qu’un fraudeur parvient à falsifier un acte et à simuler la propriété de votre maison afin de pouvoir en tirer profit, par exemple en hypothéquant ou en vendant la propriété. Selon la situation, cela peut se produire de multiples façons.
Même si un faux acte ne vous prive pas de la véritable propriété, il vous laisse dans une impasse juridique, et s’en sortir implique souvent d’embaucher des avocats coûteux et de passer du temps au tribunal. Cependant, si votre assurance titres vous protège explicitement contre la fraude après avoir acheté la maison, vous aurez peut-être plus de facilité à résoudre ce problème (les maisons achetées avant 1998 ne disposent généralement pas de cette couverture). Quoi qu’il en soit, vous pouvez prendre certaines mesures pour vous protéger contre le vol d’actes.
Comment se produit le vol d’actes et qui est le plus vulnérable
Comme on peut s’y attendre de la part des escrocs, ils ont tendance à opter pour des profils spécifiques. Ils ciblent souvent les personnes âgées, qui sont plus susceptibles d’avoir remboursé leur hypothèque et de disposer d’une valeur nette plus élevée. Ils ciblent également les terrains vacants ou abandonnés, les propriétés locatives et les résidences secondaires, où les propriétaires sont moins susceptibles de remarquer des ventes frauduleuses car elles ne sont pas toujours présentes. À l’inverse, les maisons appartenant à des populations vulnérables, notamment les immigrants et les personnes de couleur, ainsi que celles qui sont menacées de saisie ou qui sont en retard sur leurs impôts, constituent également des cibles communes.
Le mode opératoire est très variable. La plus évidente consiste à voler purement et simplement l’acte de propriété et à contrefaire la signature du propriétaire pour en créer un nouveau. Pour cette raison, il est important de gérer et d’organiser correctement tous vos documents importants. Parfois, les propriétaires sont amenés à signer un acte par des fraudeurs qui prétendent faussement qu’il s’agit d’un document différent, ou on leur dit qu’une condition spécifique nécessaire au transfert de la maison a été remplie alors qu’elle ne l’était pas. Les fraudeurs peuvent prétendre « aider » les propriétaires à éviter une saisie ou prétendre avoir une procuration. Ils peuvent parcourir les registres publics à la recherche de maisons sur le point d’être saisies, payer les impôts dus et utiliser un faux acte pour hypothéquer ou vendre la maison. Une autre méthode consiste à falsifier un acte de renonciation. Habituellement utilisé pour les transferts familiaux ou pour éliminer toute confusion de titre, un acte de renonciation transfère la propriété sans aucune garantie.
Quelle que soit la méthode utilisée, usurper l’identité du propriétaire d’origine est étonnamment facile, car les informations sont accessibles au public ou peuvent être achetées sur le dark web ou par phishing. Une fois qu’un notaire a signé l’acte frauduleux et qu’il est enregistré au registre du comté, le voleur peut contracter une hypothèque ou louer la propriété et s’enfuir avec l’argent.
Comment prévenir le vol d’actes
Si vous vous demandez pourquoi le registre du comté local enregistrerait un changement de propriété de la propriété sans vous en informer, c’est parce que dans de nombreux comtés, ce n’est pas nécessaire. Tant que les conditions sont remplies, ils doivent enregistrer le nouvel acte, ce qui permet aux escrocs de faire ce qu’ils veulent. Vous pouvez vérifier si votre comté propose des alertes de titre gratuites aux propriétaires sur Property Fraud Alert. En vous inscrivant auprès de votre comté lorsque cela est disponible, vous serez immédiatement informé chaque fois qu’un nouveau document portant votre nom est enregistré.
De plus, vérifiez les registres de propriété actuels pour tout changement de propriété ou tout acte ou hypothèque inconnu, et faites-en une habitude régulière. Vérifiez fréquemment votre rapport de crédit pour vous protéger contre les activités frauduleuses. Si vous êtes propriétaire d’un terrain vague ou d’une résidence secondaire, effectuez des rondes régulières pour vous assurer qu’il n’y a pas de squatteurs ou de panneaux « à vendre ». Pensez à engager vos voisins ou une société de gestion pour vous tenir informé.
Vous souhaiterez peut-être également vous inscrire aux alertes sur Google ou Zillow, afin de savoir immédiatement si quelqu’un a mis votre propriété en vente. De plus, assurez-vous que le trésorier du comté ou le service des impôts dispose de la bonne adresse postale. De cette façon, vous restez au courant de tous les avis fiscaux et factures. Si ces factures, ou d’autres factures importantes comme les services publics, n’arrivent pas à temps, il est possible que quelqu’un ait falsifié les registres de propriété. Plus important encore, consultez un avocat immobilier avant de signer des documents ou des actes, et ne signez jamais quoi que ce soit sous la contrainte.
