Bien que Détroit ait la valeur des maisons la plus basse de tous les métros du pays, les locataires de Détroit ont toujours du mal à trouver un prix abordable. En fait, il en coûte 24 % de plus pour louer une maison typique dans la région de Détroit que pour l’acheter. C’est la plus grande prime de loyer parmi les 50 zones métropolitaines les plus peuplées étudiées par Redfin
Plus de locataires que de propriétaires potentiels
L’une des raisons pour lesquelles la location est plus chère que l’achat d’une maison à Detroit est qu’une grande partie des habitants de Detroit n’ont d’autre choix que de louer. Bien que le prix d’une maison typique de Detroit soit le plus bas de toutes les métropoles américaines, les critères d’un prêt hypothécaire, comme une bonne cote de crédit et un revenu stable, limitent le bassin d’acheteurs potentiels. Detroit a connu une baisse significative de sa population, principalement parmi les résidents les plus riches qui auraient pu se qualifier pour posséder une maison. En conséquence, le taux d’accession à la propriété à Détroit n’est que de 51 % par rapport au taux national d’accession à la propriété de 66 %. La faible proportion de propriétaires et la forte proportion de locataires ont exercé une pression à la hausse sur les prix des loyers.
Faible croissance de la valeur des maisons
Même les résidents qui pourraient accéder à la propriété peuvent choisir de ne pas le faire s’ils considèrent la propriété à Detroit comme un investissement moche. La valeur d’une maison peut augmenter ou diminuer pour deux raisons, les changements dans la valeur de la propriété ou la valeur du terrain. En ce qui concerne la propriété, la valeur de la structure peut fluctuer, les améliorations augmentant sa valeur, tandis que la négligence diminue sa valeur. En ce qui concerne les terrains, à mesure qu’une ville devient plus attrayante à la fois pour les résidents et les entreprises, la valeur des terrains s’améliore. Dans le cas de Detroit, la ville a été aux prises avec une perte de population au cours des sept dernières décennies, entraînant un déclin économique et, plus récemment, une reprise économique incohérente. Alors que la valeur des maisons à Detroit s’est améliorée depuis la Grande Récession, elle n’a pas suivi le rythme de la moyenne nationale, ce qui fait de l’accession à la propriété un investissement risqué. De plus, les impôts fonciers élevés de Detroit découragent davantage l’accession à la propriété et le développement immobilier.
Comment cela blesse les locataires
L’abondance de locataires et la rareté des propriétaires potentiels à Detroit ont créé un scénario où les propriétaires peuvent facturer une prime pour les propriétés locatives. Cette prime de loyer exacerbe l’écart d’abordabilité, affectant les finances des résidents qui sont déjà aux prises avec d’autres dépenses. Dans la ville de Détroit, 60 % des locataires sont surchargés de coûts, ce qui signifie qu’ils dépensent plus de 30 % de leurs revenus en loyer. À titre de comparaison, 50 % des locataires à l’échelle nationale sont grevés par les coûts. Étant surchargés de coûts, il est presque impossible pour les locataires d’économiser pour l’accession à la propriété ou d’autres objectifs financiers. Cela perpétue le cycle de la location, ce qui rend encore plus difficile pour les particuliers d’épargner pour devenir propriétaires et d’échapper au fardeau de l’escalade des coûts de location.
Solutions : Accompagner l’accession à la propriété, Fiscalité foncière
Une approche à multiples facettes est nécessaire pour remédier à la disparité entre les coûts de location et d’accession à la propriété à Detroit. Rendre l’accession à la propriété plus accessible et attrayante devrait être une priorité. Les programmes d’aide à l’accession à la propriété et la réduction des taxes foncières peuvent alléger le fardeau financier des acheteurs potentiels. Cependant, cela n’aide que les locataires sur le point de pouvoir s’offrir une maison.
Une façon d’aider tous les locataires de Detroit est de redistribuer les revenus des propriétaires aux locataires. La ville pourrait y parvenir grâce à une taxe sur la valeur foncière, par laquelle Detroit redistribue une partie du loyer perçu ou du loyer imputé des propriétaires fonciers à la ville. Une taxe sur la valeur foncière peut aider la ville à financer des programmes qui réduisent la pauvreté et aident les locataires. Le maire de Détroit envisage déjà de mettre en place une taxe sur la valeur foncière
Contrairement à une taxe foncière, une taxe sur la valeur foncière encourage également le développement d’un plus grand nombre d’unités locatives tout en décourageant la négligence et la vacance des bâtiments. En effet, dans le cadre d’une taxe sur la valeur foncière, posséder une maison délabrée ou un terrain vide coûte plus cher que de développer des logements sur ce terrain. Une offre accrue de logements locatifs exercerait une pression à la baisse sur les loyers.
La mise en œuvre d’une taxe sur la valeur foncière à Detroit nécessite une modification de la loi à la législature de l’État. Si le Michigan légalise cette structure fiscale, davantage de municipalités du Michigan pourraient expérimenter des taxes sur la valeur foncière. Les villes en croissance peuvent adopter une taxe sur la valeur foncière pour encourager le développement d’unités de logement afin d’accueillir plus de résidents tout en augmentant les recettes fiscales de manière plus efficace. Contrairement à la taxe sur le revenu, la propriété et les ventes, une taxe sur la valeur foncière soutient une croissance économique durable. Détroit est peut-être l’exemple le plus extrême d’une ville qui n’a pas été en mesure de soutenir la croissance économique, donc si une taxe sur la valeur foncière fonctionne à Détroit, davantage de villes suivront probablement.
