La grande déflation des prix des maisons est déjà à nos portes. Les prix dans certaines régions du pays ont déjà baissé de 10 % par rapport au pic de mai-juin 2022 et baisseront davantage – peut-être encore 10 %.
Dans cette situation, il est préférable que les investisseurs restent à l’écart pendant un certain temps, au moins jusqu’à la fin de 2023, mais ils peuvent déjà explorer les lieux pour trouver les meilleures possibilités à long terme.
En temps normal, les opportunités futures sont les plus fortes sur les marchés locaux qui se développent à un bon rythme. La croissance de l’emploi stimule la demande de biens immobiliers, mais pour le moment, il est difficile de savoir quels marchés connaissent la meilleure croissance, car ils semblent TOUS se porter bien. Même des endroits comme Akron et Buffalo, où la population a diminué, créent des emplois à un taux annuel de 2 %.
La raison de cette apparente fontaine de prospérité générale est que l’économie ressent encore les effets de la pandémie. Au cours des premiers mois de confinement – début 2020 – 22 millions d’emplois ont été perdus. Un an plus tard, 14 millions d’entre eux avaient été récupérés; dans une autre année, les autres semblaient être de retour; l’année dernière, 4 millions d’emplois ont été ajoutés.
Le problème est que les emplois sont revenus à des moments différents dans différents secteurs de l’économie. Parmi les cinq secteurs les plus importants de l’économie, les emplois dans le commerce de détail ont d’abord rebondi, puis les emplois dans les services aux entreprises. Les emplois dans les soins de santé, dans les restaurants et au gouvernement sont arrivés en dernier et sont actuellement ajoutés le plus rapidement ; mais cela nous donne une fausse impression de croissance parce que ce sont toujours des emplois, pas des.
Bien sûr, si les emplois dans les soins de santé, la restauration et le gouvernement maintiennent ce rythme de croissance, l’économie ira bien pendant des années. Mais ils ne peuvent pas. Ce sont des emplois de services personnels qui ne croissent normalement qu’au rythme de la croissance démographique, et la population américaine augmente de moins d’un demi pour cent par an.
Pour connaître la croissance durable des emplois sur les marchés locaux, nous devons ajuster le taux annuel auquel les emplois dans les soins de santé, la restauration et le gouvernement sont ajoutés à un niveau inférieur, disons un pour cent.
D’autres mesures du marché local à prendre en compte sont l’augmentation de la population, l’ampleur de la chute des prix des maisons et le coût moyen d’une maison. Beaucoup de personnes et d’entreprises ont quitté la Californie ces dernières années parce que les prix des maisons sont devenus trop élevés. Les endroits préférés comme Austin, Seattle et Phoenix pourraient être les prochains.
J’ai créé deux tableaux de prospects à l’aide des données de Local Market Monitor, un pour les grands marchés et un pour les plus petits – où il y a souvent moins de concurrence.
Dans les deux tableaux, la première colonne de chiffres indique de combien la population a augmenté au cours des trois dernières années. Il est probable, mais pas certain, que de telles augmentations se poursuivent à l’avenir. La population de Salt Lake City, par exemple, a augmenté de 2 % de 2018 à 2021, mais en 2022, elle était stable. À Boise, l’augmentation sur trois ans était de 9 %, mais seulement de 1 % en 2022.
C’est parce que les flux de population peuvent changer brusquement que nous considérons la croissance de l’emploi comme un indicateur de la demande future de biens immobiliers. C’est ce que montre la deuxième colonne. Ce sont les taux ajustés que j’ai décrits ci-dessus.
La troisième colonne montre le risque de prix, dans quelle mesure les prix des maisons pourraient chuter en cas de ralentissement économique. Sur la plupart de ces marchés, le risque est à deux chiffres, c’est pourquoi les investisseurs devraient rester à l’écart jusqu’à la fin de cette année. Ce n’est pas une prévision, mais je ne serais pas surpris si les prix chutent de moitié au cours des 12 prochains mois.
La dernière colonne indique le prix moyen actuel des maisons. Il y a moins de risque à investir dans une propriété qui coûte moins cher ; et lorsque les prix deviennent très élevés, comme cela peut être le cas à Austin, Salt Lake City et Seattle, les gens ne veulent pas s’y installer.
