Alors que d’autres grandes villes françaises voient leurs prix immobiliers grimper rapidement, Marseille semble être à la traîne. Avec une hausse modérée des tarifs et un marché qui peine à décoller, la cité phocéenne interroge les spécialistes de l’immobilier. Quelles sont les raisons qui expliquent cette stagnation dans la métropole provençale ?
Un sommaire dynamisme économique
Première explication à cette situation, le dynamisme économique global de la ville est en retrait par rapport aux autres grandes métropoles françaises. Si l’on mesure la croissance économique en termes de création d’emplois ou d’évolution du PIB par habitant, Marseille affiche des résultats inférieurs à ceux des autres grandes villes comme Paris, Lyon, et Toulouse.
Ce manque de dynamisme se répercute sur le secteur immobilier, avec une demande moins soutenue pour les biens immobiliers et donc des prix qui ont du mal à augmenter rapidement.
Un poids important du parc social
Autre élément pouvant expliquer cette situation : le poids important du parc de logements sociaux à Marseille. En effet, près de 25 % des logements marseillais sont issus du parc social, contre environ 17 % au niveau national. Ce fort taux de logements sociaux limite la part des biens disponibles sur le marché privé, rendant ainsi plus difficile la hausse des prix dans la région.
Des écarts de prix importants entre les quartiers
Marseille est une ville caractérisée par d’importantes disparités en termes de qualité de vie, de revenus et d’attractivité des différents quartiers. Ces déséquilibres se reflètent également dans le marché immobilier, avec des écarts de prix très marqués entre les zones recherchées et celles qui le sont moins.
Les quartiers les plus prisés
- Le Roucas-Blanc
- Le Prado
- Bompard
- Endoume
- Le Vieux-Port
Les quartiers en difficulté
- La Belle-de-Mai
- Nord Littoral
- Les Arnavaux
- Saint-Barthélémy
- Busserine
Ces différences de prix entre les quartiers peuvent freiner certains investisseurs ou acheteurs potentiels, et ainsi contribuer à limiter la hausse générale des prix immobiliers à Marseille.
Une offre immobilière ancienne et peu qualitative
Le parc immobilier marseillais est composé d’un grand nombre de biens anciens, qui nécessitent souvent des travaux de rénovation pour répondre aux attentes des acquéreurs actuels. De plus, la présence de logements insalubres et de copropriétés dégradées, notamment dans le centre-ville, peut également constituer un frein à l’attractivité du secteur immobilier et donc à la hausse des prix.
Des projets d’aménagement qui tardent à se concrétiser
Face à cette situation préoccupante, des projets d’aménagement urbain ont été lancés pour tenter de dynamiser le marché immobilier marseillais. Toutefois, ces projets peinent parfois à voir le jour ou à produire les effets escomptés. Parmi les initiatives en cours, on peut citer :
- Le projet Euroméditerranée, visant à revitaliser le quartier de la Joliette et ses alentours
- La réhabilitation de la Plaine et de Noailles, deux quartiers centraux avec un fort potentiel attractif
- Les opérations sur le Vieux-Port, comme la piétonnisation des quais
- Le développement de la zone Grand Est, autour du futur technopôle de Château-Gombert
Ces projets, s’ils sont menés à bien, pourraient permettre de redynamiser le marché immobilier marseillais et ainsi favoriser une hausse plus soutenue des prix.
Conclusion : vers une évolution positive à moyen terme ?
Si Marseille accuse actuellement un retard en termes de croissance des prix immobiliers par rapport aux autres grandes villes françaises, plusieurs facteurs pourraient néanmoins permettre une évolution positive à moyen terme. La réalisation des projets d’aménagement urbain évoqués, ainsi qu’une amélioration de la qualité du parc immobilier et une réduction des écarts entre les différents quartiers, pourraient contribuer à dynamiser le marché et favoriser une hausse plus marquée des prix immobiliers à Marseille.
