Les propriétaires et les gestionnaires d’immobilier commercial sont plus que jamais sous pression pour faire preuve de créativité et découvrir de nouvelles sources de revenus alors que l’occupation des bureaux continue de sous-performer ses niveaux d’avant la pandémie. Peu d’options sont sur la table, de l’espace flexible axé sur la communauté aux restaurants sur le toit et aux lieux de fête. Ajoutez à cela les centres de données, qui sont de plus en plus considérés comme une voie potentielle vers la rentabilité des immeubles de bureaux.
Selon des recherches récentes, il existe un besoin croissant d’infrastructures numériques, motivé par un accès Internet quasi universel, des abonnements de téléphonie mobile, des applications basées sur les smartphones et même l’adoption de l’intelligence artificielle. Alors que les hyperscalers, les sociétés de médias over-the-top et les centres de données de pointe répondent à la majorité de la demande actuelle, davantage d’espace de données est nécessaire dans toutes les régions. Le marché mondial des centres de données de colocation devrait croître à un taux de croissance annuel composé (TCAC) sur cinq ans de 11,3 % de 2021 à 2026, tandis que le marché hyperscale devrait croître encore plus rapidement, à un TCAC d’environ 20 %.
Même avec cette croissance, la demande dépasse l’offre. Les composants nécessaires à la construction et à l’exploitation des centres de données ont été retardés et trouver un espace de centre de données adéquat est un défi dans toutes les régions. Une grande partie du nouveau pipeline d’approvisionnement est également pré-publiée, la plupart des nouveaux projets de construction n’étant pas habitables avant la fin de 2023 ou 2024. Mais les postes vacants sur le marché des bureaux pourraient-ils constituer une solution possible ?
Avec une pression continue sur le marché des bureaux pour s’adapter, les conversions de centres de données offrent une réelle opportunité de rendre l’espace de bureau plus utile et plus rentable, mais elles nécessitent une infrastructure spécifique qui entraîne un coût initial immédiat.
En particulier dans les hubs américains, les immeubles de bureaux partagent une grande partie de l’infrastructure nécessaire pour rendre possible la conversion du centre de données, y compris l’alimentation électrique ininterrompue, les systèmes de refroidissement et la connectivité à haut débit. L’emplacement est également un facteur critique pour rendre une conversion viable.
Les marchés de centres de données régionaux établis tels que la Virginie du Nord, Dallas et la région de la baie de San Francisco poursuivront leur trajectoire de croissance malgré l’escalade des coûts des terrains et des services publics. Ces marchés offrent peu de risques et de stabilité, et leurs écosystèmes d’entreprise, leur infrastructure de connectivité réseau et leurs capacités de fournisseur de services sont difficiles à reproduire ailleurs aux États-Unis, ce qui en fait une option très attrayante.
L’espace de bureau situé dans un centre établi offre la meilleure opportunité d’explorer les possibilités de conversion. Il existe également des investisseurs à valeur ajoutée qui se tournent vers les marchés américains secondaires, comme le nord-ouest du Pacifique et Atlanta, où il y a moins de concurrence pour le développement de centres de données, mais où la demande continue d’augmenter.
Avec le bon emplacement et l’infrastructure en place, la prochaine étape critique consiste à déterminer le modèle de revenus d’exploitation. Les propriétaires d’immeubles doivent décider s’ils entreprendront la conversion de manière indépendante, inviter quelqu’un à s’associer avec eux ou poursuivre une coentreprise hybride.
Une conversion axée sur le propriétaire peut être une entreprise difficile mais enrichissante. L’établissement de l’infrastructure nécessaire pourrait coûter 15 millions de dollars et prendre environ 18 mois. Une fois le centre de données opérationnel, un groupe de location peut aider à remplir l’espace et à gérer les locataires, tandis que le propriétaire récolte tous les bénéfices. Mais le temps et le coût d’une conversion rendent cette approche risquée.
Les propriétaires d’immeubles de bureaux peuvent également s’associer à un groupe tiers pour louer de l’espace et assumer les frais de construction et d’exploitation du centre de données. Dans ce modèle, le propriétaire reçoit un loyer et potentiellement une partie des revenus générés, de la même manière qu’un propriétaire pourrait recevoir un pourcentage des ventes si un restaurant opérant dans son immeuble dépasse certains objectifs. Ce type d’arrangement peut être mutuellement bénéfique, car le propriétaire bénéficie de paiements de loyer réguliers, tandis que le groupe tiers peut opérer dans un emplacement stratégique. Il est important de négocier soigneusement les termes de l’accord afin d’assurer un partenariat juste et profitable pour les deux parties.
Le troisième modèle est une coentreprise hybride, où le propriétaire du bâtiment et le groupe tiers collaborent pour construire et exploiter le centre de données. Dans ce modèle, le propriétaire contribue une partie des dépenses en capital nécessaires à la construction et le flux de revenus est négocié entre les deux parties. Par exemple, si le propriétaire investit 8 millions de dollars sur les 15 millions de dollars estimés pour apporter les améliorations d’infrastructure nécessaires au projet, il peut demander à recevoir la moitié des revenus générés par le centre de données tout au long de son cycle de vie. Ce modèle hybride offre un équilibre entre les autres options, car il permet au propriétaire de partager les revenus générés par le centre de données tout en atténuant une partie du risque financier pour le groupe tiers.
Il est nécessaire de déterminer la quantité d’espace de bureau qui sera allouée au centre de données après avoir mené une étude de faisabilité et analysé les coûts et le temps requis pour la conversion. Des facteurs tels que le câblage, la commutation, l’ingénierie et les exigences d’alimentation, qui sont critiques dans les centres de données, doivent également être pris en compte. De plus, il y a un aspect de chauffage, de ventilation et de climatisation à considérer car un refroidissement adéquat est essentiel, et l’intégration avec un partenaire technologique est nécessaire pour connecter le marché aux capacités du centre.
Dans l’ensemble, la conversion d’espaces de bureaux vacants en centres de données offre aux propriétaires la possibilité de générer des revenus supplémentaires, car les exploitants de centres de données sont souvent prêts à payer un supplément pour l’infrastructure et l’emplacement spécialisés fournis par les immeubles de bureaux. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une solution idéale pour tous les bureaux sous-utilisés, les centres de données font partie des nombreuses opportunités émergentes de génération de revenus pour les bâtiments qui ne peuvent pas compter sur des baux de bureaux à long terme.
