Chaque fois qu’un bien immobilier change de mains ou est refinancé, la clôture se fait généralement par le biais d’une forme d’entiercement tiers. Le vendeur signe les documents de cession ou d’hypothèque et les remet à un tiers de confiance, le « séquestre ». L’acheteur ou le nouveau prêteur donne de l’argent au tiers fiduciaire. Le séquestre s’assure alors que les conditions de clôture sont remplies et enregistre les documents. Enfin, l’entiercement libère le prix d’achat ou le produit du prêt et tout le monde vit heureux pour toujours.
Tout cela fonctionne très bien tant que l’entiercement ne prend pas l’argent et ne s’enfuit pas. Cela arrive parfois, cependant, comme le montre une récente affaire de l’État de Washington.
Là, les parties ont fait appel à une petite société de séquestre locale pour gérer la clôture d’un nouveau prêt destiné à refinancer un ancien prêt. Le nouveau prêteur voulait être rassuré que la société d’entiercement gérerait correctement le produit du prêt et la clôture. Bien avant la clôture, le prêteur a exigé une «lettre de protection de clôture», une confirmation de la Commonwealth Land Title Insurance Company, une compagnie nationale d’assurance des titres, que les fonds du prêteur et la clôture seraient correctement gérés par «l’agent de règlement». La lettre de protection finale identifiait l’agent de règlement comme une autre compagnie d’assurance titres, Ticor Title Company.
Lorsque le moment est venu de fermer, la petite société d’entiercement locale a demandé au prêteur de ne pas virer de fonds à Ticor Title Company, mais plutôt de virer des fonds à la petite société d’entiercement locale, vraisemblablement pour plus de commodité, de rapidité et de simplicité afin de faciliter la clôture. Le prêteur s’est conformé. La petite société d’entiercement locale a ensuite volé l’argent.
Le prêteur a finalement reçu une police d’assurance titres couvrant l’hypothèque du prêteur, comme si elle avait été enregistrée et correctement financée. À première vue, cette police assurait au prêteur qu’il détenait un privilège valide. Mais, parce que la petite société d’entiercement avait volé tout l’argent de la clôture, la prime de la police n’avait jamais été payée.
Le prêteur a poursuivi Ticor et Commonwealth en vertu de la lettre de protection finale et de la police d’assurance titres. Le prêteur a perdu sur les deux tableaux.
Le tribunal a facilement rejeté la réclamation du prêteur contre Commonwealth Title en vertu de la lettre de protection finale. C’est parce que le CPL a identifié Ticor Title Company comme l’agent de règlement couvert par le CPL. Le CPL n’a rien dit sur la petite société de séquestre. Lorsque le prêteur a décidé de virer des fonds à la petite société d’entiercement plutôt qu’à Ticor Title Company, le prêteur a perdu la protection que le CPL aurait offerte.
Dans sa réclamation en vertu de la police d’assurance titres, le prêteur a fait valoir que la police assurait le prêteur en tant que titulaire d’un privilège hypothécaire valide. Si le prêteur ne détenait pas de privilège hypothécaire valide parce que le produit du prêt n’était jamais allé à l’emprunteur, le prêteur pensait qu’il s’agissait d’un risque couvert par la police d’assurance titres. Le tribunal n’était pas d’accord, car personne n’avait jamais payé la prime de la police d’assurance titres, de sorte que la police n’est jamais entrée en vigueur.
Le cas enseigne quelques petites leçons – et une plus grande – pour les participants aux transactions immobilières.
Comme première petite leçon, si une partie à une transaction immobilière se donne la peine d’obtenir une lettre de protection de clôture, elle doit s’assurer qu’elle transfère les fonds à l’agent de règlement identifié dans le CPL, et non à quelqu’un d’autre. Comme deuxième petite leçon, toute personne obtenant une assurance titres doit s’assurer que sa prime d’assurance titres est effectivement payée. Sans cela, une police d’assurance titres très impressionnante peut ne leur donner rien de plus que quelques feuilles de papier avec lesquelles emballer le poisson.
Comme la plus grande leçon, de petites erreurs peuvent se produire, comme les petites erreurs qui se sont produites ici. Ils peuvent alors devenir de gros ratés. Ces erreurs auraient été entièrement évitées si le prêteur avait insisté pour avoir un arrangement direct avec une compagnie nationale d’assurance titres pour la gestion des fonds entiercés. Le prêteur n’aurait pas eu à prendre de risques du type qui a fini par survenir dans ce cas particulier. Considéré d’un autre point de vue, il est souvent utile de suivre un célèbre principe juridique ancien : « Keep it simple, stupid ».
