La tour de bureaux de San Francisco valait 300 millions de dollars il y a quatre ans, mais elle est maintenant à vendre, certains estimant qu’elle se vendra 80 % de moins, comme le rapporte le Wall Street Journal (et d’ailleurs, elle est presque vide). Pendant ce temps, à Dallas, près de 6 millions de pieds carrés de bureaux sont en construction, au milieu d’une vague de projets d’entreprise, comme mentionné dans The Dallas Morning News.
De tels titres servent d’exemples des fluctuations continues des marchés immobiliers. Pour les investisseurs débutants et expérimentés, il y a toujours des niveaux de risque à prendre en compte lors de la prise de décision. Certaines propriétés sont plus susceptibles de générer un rendement sûr, tandis que d’autres ont une prévision moins certaine. (Et gardez à l’esprit que ce qui est un inconvénient pour certains peut être un avantage pour d’autres !)
Avant d’investir, il est essentiel de connaître le niveau de risque attaché à l’actif. Dans ce deuxième article (voir le premier ici) de la série, « Prendre des décisions d’investissement dans le marché immobilier d’aujourd’hui », nous examinerons les facteurs financiers généralement liés aux propriétés.
Voici un aperçu des quatre principaux types de niveaux de risque dans l’immobilier commercial :
Ces propriétés ont généralement un crédit locataire déjà en place. Un locataire de crédit aura une situation financière solide et présentera un risque moindre que les autres. Ce type d’investissement est connu pour son rendement sûr et ses faibles niveaux de risque, ce qui pourrait en faire un excellent choix pour un investisseur passif.
Les actifs de cette catégorie sont des flux de trésorerie, ce qui signifie que le revenu commence dès l’acquisition. Il pourrait y avoir des opportunités de réparer la propriété et d’augmenter les loyers aussi. Cependant, les locataires de cette catégorie peuvent ne pas avoir le crédit en cours de ceux de l’espace d’investissement de base. De plus, les rénovations et les réparations de ces propriétés pourraient nécessiter des fonds supplémentaires.
Les propriétés de ce segment présentent souvent un potentiel élevé (et des niveaux de risque plus élevés). Les investisseurs professionnels recherchent fréquemment ce type d’actif, qui peut nécessiter des rénovations massives ou une réinvention complète de l’espace. Bien qu’il puisse y avoir des travaux majeurs requis au départ, les rendements de ces propriétés pourraient également être plus élevés.
Ces projets impliquent souvent un développement lourd, qui peut inclure la démolition d’un bâtiment et la construction d’un nouveau. Bien que la possibilité de rendements élevés attire certains investisseurs, le risque est également important. Le financement initial requis sera plus élevé que celui des autres classes d’actifs, et si les plans tournent mal, les revenus futurs promis pourraient ne pas se concrétiser.
Arpenter la scène immobilière
Une fois que vous connaissez les types de propriétés disponibles et que vous comprenez les profils de risque, le meilleur endroit pour faire un premier investissement immobilier commercial est souvent près de chez vous. Vous serez plus à l’écoute des fluctuations actuelles de votre quartier ou de votre ville. Il n’y a rien de tel que de se promener dans une propriété et d’en parler avec les personnes impliquées ! Le processus fournira des informations clés sur les raisons pour lesquelles la propriété est vendue, dans quel état elle se trouve et où la valeur pourrait y être ajoutée.
Enfin, être conscient des changements en cours sur le marché permettra aux investisseurs débutants et expérimentés de prendre des décisions judicieuses. Les espaces de bureaux se vidant, il pourrait y avoir des opportunités d’examiner les propriétés résidentielles et de trouver des moyens de les rendre plus confortables pour les travailleurs à distance. Effectuer des recherches sur un lieu et agir lorsque vous êtes prêt augmentera vos chances d’obtenir des résultats positifs et des rendements supérieurs à ceux du marché.
