Au milieu de la hausse des taux d’intérêt, des préoccupations liées à l’inflation et des tendances de style de vie qui génèrent un changement de paradigme à travers le pays, de nombreux investisseurs voient le marché de l’immobilier commercial avec hésitation.
En mars, la Réserve fédérale a augmenté le taux d’intérêt sur les soldes des réserves à 4,9 %, ce qui a rendu plus coûteux pour ceux qui contractent un prêt pour emprunter de l’argent. Au cours des 12 derniers mois, les prix de certaines catégories ont augmenté de plus de 10 %, les taux d’inflation atteignant leur plus haut niveau en 40 ans, selon l’Indice des prix à la consommation. Près de six employés sur 10 avec un horaire hybride passent au moins trois jours par semaine à travailler à domicile, comme l’a rapporté le Pew Research Center (c’est pourquoi vous voyez tant d’espaces de bureau enfermés dans leurs baux vides !).
Malgré les incertitudes, il existe de nombreuses opportunités pour les investisseurs débutants et chevronnés sur le marché actuel. La clé pour les trouver commence par une solide compréhension des types de propriétés disponibles. Souvent appelées « classes d’actifs », chacune de ces catégories présente des avantages spécifiques et des inconvénients potentiels.
Dans ce premier article de la série, « Prendre des décisions d’investissement dans le marché immobilier d’aujourd’hui », nous examinerons les types de propriétés disponibles aujourd’hui. Je vais exposer le pouls du marché pour chacun, ce qui peut être utile lorsque vous prenez des décisions d’investissement. Dans les articles suivants, nous approfondirons les sujets connexes, dans le but de créer une ressource précieuse vers laquelle vous pourrez vous tourner à mesure que vous avancerez dans cet espace.
Bien que les bâtiments soient de toutes formes et de toutes tailles, ils appartiennent généralement à l’une des quatre principales catégories d’actifs. Il s’agit de logements multifamiliaux, de commerces de détail, de bureaux et de développements (parfois appelés « terrains »). Jetons un bref coup d’œil à chacun :
- Pour l’immobilier commercial, il s’agit généralement de propriétés de cinq unités ou plus, telles que des immeubles d’appartements. Pour les investisseurs débutants, il pourrait y avoir des avantages à acquérir un endroit où vous pouvez vivre dans une unité et louer le reste. Dans ces opportunités « vivre plus investir », s’il y a moins de quatre locataires, vous pourriez être admissible à un prêt immobilier résidentiel. Ces propriétés sont généralement considérées comme les investissements les plus sûrs, car les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre.
- Cette catégorie englobe tout, du salon de manucure familial dans un centre commercial linéaire aux marques connues et aux magasins à grande surface. Les loyers de ces propriétés sont souvent plus élevés que ceux des petits immeubles multifamiliaux. Cependant, entrer dans cet espace est généralement plus compliqué, car les prêteurs peuvent demander des niveaux de fonds plus élevés et avoir plus d’exigences de financement. Si vous n’avez qu’un ou deux locataires et que l’un d’entre eux part, la location de l’espace à un nouveau client peut prendre un certain temps. Lors de l’évaluation de la vente au détail, considérez si le locataire est «à l’épreuve du commerce électronique», ce qui signifie qu’il attire les gens dans son emplacement physique. Cela pourrait inclure des restaurants, des cliniques sans rendez-vous et des lieux qui attirent les consommateurs à la recherche d’une expérience.
- Les prix de cette classe d’actifs seront souvent supérieurs aux autres, ce qui oblige à être bien capitalisé pour entrer. De plus, il pourrait s’écouler des mois (ou plus !) avant que ces espaces ne génèrent des revenus. En effet, les espaces de bureaux peuvent avoir besoin d’être personnalisés ou rénovés pour un locataire. De plus, la forte spécialisation signifie que si un locataire part, il peut être difficile de trouver un remplaçant. Dans les marchés avec une forte concurrence pour les locataires (comme nous le voyons ces mois-ci !), Les propriétaires peuvent avoir besoin d’offrir des concessions supplémentaires telles que des mois de loyer gratuit et TI, qui signifie améliorations locatives.
- Destinée aux développeurs, cette classe d’actifs s’accompagne généralement de coûts initiaux élevés et de longs délais. L’acquisition d’un terrain et la construction dessus est généralement un projet qui convient le mieux aux investisseurs expérimentés et fortement capitalisés. Avec autant d’étapes impliquées, du financement à la construction en passant par le respect des codes et la recherche de locataires, le retour sur investissement peut prendre quelques années, voire une décennie, à se concrétiser.
En plus de comprendre les catégories d’actifs disponibles, vous voudrez vous appuyer sur vos antécédents et votre expérience pour prendre des décisions. Bien que la multifamiliale, comme je l’ai mentionné, soit souvent bien adaptée aux débutants, vous pourriez chercher à vous plonger dans d’autres types de propriétés au fur et à mesure que vous construisez votre portefeuille. Je trouve souvent des avantages dans les propriétés à usage mixte, comme un immeuble avec des commerces au rez-de-chaussée et des appartements au-dessus.
Avoir un aperçu des types de propriétés disponibles n’est vraiment que le début d’un voyage d’investissement immobilier. Dans les prochains articles, j’exposerai d’autres éléments clés, y compris les nuances des différents types de propriétés et les niveaux de risque qui leur sont attachés. Comme dans d’autres industries, dans l’immobilier, plus vous en savez, plus vous avez de chances d’obtenir des rendements continus et un succès durable.
